房价与居民债务：欧美的经验和教训
居民债务主要来自买房，房价越高，按揭就越高，债务负担也就越重。各国房价上涨都是因为供不应求，一来城市化过程中住房需求不断增加；二来土地和银行按揭的供给都受政治因素影响。
在西方，“自有住房”其实是个比较新的现象，“二战”之前，大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国，1900—1940 年的自有住房率也就 45% 左右。“二战”后这一比率才开始增长，到 2008 年全球金融危机之前达到 68%。英国也差不多，“二战”前的自有住房率基本在 30%，战后才开始增长，全球金融危机前达到 70%。(7)正因为在很长一段时间里英美大部分人都租房，所以主流经济学教材在讲述供需原理时，几乎都会用房租管制举例。1998 年，我第一次了解到房租管制，就是在斯蒂格利茨的《经济学》教科书中。逻辑虽容易理解，但并没有直观感受，因为当时我认识的人很少有租房的，农民有宅基地，城里人有单位分房。城市住房成为全民热议的话题，也是个新现象。
欧美自有住房率不断上升，有两个后果。第一是对待房子的态度变化。对租房族来说，房子就是个住的地方，但对房主来说，房子是最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升，房产成了国民财富中最重要的组成部分。1950 年至 2010 年，英国房产价值占国民财富的比例从 36% 上升到 57%，法国从 28% 升到 61%，德国从 28% 升到 57%，美国从 38% 升到 42%。(8)第二个变化是随着房主越来越多，得益于房价上涨的人就越来越多。所以政府为讨好这部分选民，不愿让房价下跌。无房者也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府于是顺水推舟，降低了买房的首付门槛和按揭利率。
美国房地产市场和选举政治紧密相关。美国的收入不平等从 20 世纪七八十年代开始迅速扩大，造成了很多政治问题。而推行根本性的教育或税制等方面的改革，政治阻力很大，且难以在短期见效。相比之下，借钱给穷人买房就容易多了，既能缓解穷人的不满，让人人都有机会实现“美国梦”，又能抬高房价，让房主的财富也增加，拉动他们消费，创造更多就业，可谓一举多得。于是政府开始利用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）公司（以下简称“两房”）来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款，相当于借钱给银行发放更多按揭。(9)1995 年，克林顿政府规定“两房”支持低收入者的房贷要占到总资产的 42%。2000 年，也就是克林顿执政的最后一年，这一比率提高到 50%。2004 年，小布什政府将这一比率进一步提高到 56%。(10)“两房”也乐此不疲，因为给穷人的贷款利润较高，风险又似乎很低。此外，对购房首付的管制也越来越松。2008 年全球金融危机前很多房贷的首付为零，引发了投机狂潮，推动房价大涨。根据 Case-Shiller 房价指数，2002 年至 2007 年，美国房价平均涨了将近 60%。危机之后，房价从 2007 年的最高点一直下跌到 2012 年，累积跌幅 27%，之后逐步回升，2016 年才又回到十年前的高点。
房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担，进而抑制消费。消费占美国 GDP 的七成，全球金融危机中消费大幅下挫，把经济推向衰退。危机前房价越高的地区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重，失业率越高。(11)欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在 2008 年之前也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重（绝大多数债务是房贷），危机中消费下降也越多。(12)
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。
居民债务主要来自买房，房价越高，按揭就越高，债务负担也就越重。各国房价上涨都是因为供不应求，一来城市化过程中住房需求不断增加；二来土地和银行按揭的供给都受政治因素影响。
在西方，“自有住房”其实是个比较新的现象，“二战”之前，大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国，1900—1940 年的自有住房率也就 45% 左右。“二战”后这一比率才开始增长，到 2008 年全球金融危机之前达到 68%。英国也差不多，“二战”前的自有住房率基本在 30%，战后才开始增长，全球金融危机前达到 70%。(7)正因为在很长一段时间里英美大部分人都租房，所以主流经济学教材在讲述供需原理时，几乎都会用房租管制举例。1998 年，我第一次了解到房租管制，就是在斯蒂格利茨的《经济学》教科书中。逻辑虽容易理解，但并没有直观感受，因为当时我认识的人很少有租房的，农民有宅基地，城里人有单位分房。城市住房成为全民热议的话题，也是个新现象。
欧美自有住房率不断上升，有两个后果。第一是对待房子的态度变化。对租房族来说，房子就是个住的地方，但对房主来说，房子是最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升，房产成了国民财富中最重要的组成部分。1950 年至 2010 年，英国房产价值占国民财富的比例从 36% 上升到 57%，法国从 28% 升到 61%，德国从 28% 升到 57%，美国从 38% 升到 42%。(8)第二个变化是随着房主越来越多，得益于房价上涨的人就越来越多。所以政府为讨好这部分选民，不愿让房价下跌。无房者也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府于是顺水推舟，降低了买房的首付门槛和按揭利率。
美国房地产市场和选举政治紧密相关。美国的收入不平等从 20 世纪七八十年代开始迅速扩大，造成了很多政治问题。而推行根本性的教育或税制等方面的改革，政治阻力很大，且难以在短期见效。相比之下，借钱给穷人买房就容易多了，既能缓解穷人的不满，让人人都有机会实现“美国梦”，又能抬高房价，让房主的财富也增加，拉动他们消费，创造更多就业，可谓一举多得。于是政府开始利用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）公司（以下简称“两房”）来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款，相当于借钱给银行发放更多按揭。(9)1995 年，克林顿政府规定“两房”支持低收入者的房贷要占到总资产的 42%。2000 年，也就是克林顿执政的最后一年，这一比率提高到 50%。2004 年，小布什政府将这一比率进一步提高到 56%。(10)“两房”也乐此不疲，因为给穷人的贷款利润较高，风险又似乎很低。此外，对购房首付的管制也越来越松。2008 年全球金融危机前很多房贷的首付为零，引发了投机狂潮，推动房价大涨。根据 Case-Shiller 房价指数，2002 年至 2007 年，美国房价平均涨了将近 60%。危机之后，房价从 2007 年的最高点一直下跌到 2012 年，累积跌幅 27%，之后逐步回升，2016 年才又回到十年前的高点。
房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担，进而抑制消费。消费占美国 GDP 的七成，全球金融危机中消费大幅下挫，把经济推向衰退。危机前房价越高的地区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重，失业率越高。(11)欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在 2008 年之前也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重（绝大多数债务是房贷），危机中消费下降也越多。(12)
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。