房价与居民债务风险
按照中国人民银行的调查数据，北京居民的户均总资产（不是净资产，未扣除房贷和其他负债）是 893 万元，上海是 807 万元，是新疆（128 万元）和吉林（142 万元）的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富（净资产）算在一起的话，按照上述中国人民银行的调查数据，2019 年最富有的 10% 的人占有总财富的 49%，而最穷的 40% 的人只占有总财富的 8%。(16)
房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。(17)2014—2017 年间，我国收入最低的 50% 的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。(18)自 2015 年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。根据中国人民银行关于支付体系运行情况的数据，2016—2018 年这三年，银行信用卡和借记卡内合计的应偿还信贷余额年均增幅接近 30%。2019 年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。
在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重。城镇居民的平均债务收入比约为 1.6，而年收入 6 万元以下的家庭债务收入比接近 3。资产最少的 20% 的家庭还会更多使用民间借贷，风险更大。(19)2020 年，随着蚂蚁金服上市被叫停，各种讨论年轻人“纵欲式消费”的文章在社交媒体上讨论热烈，都与消费类债务急升的大背景有关。这种依靠借债的消费无法持续，因为钱都被花掉了，没有形成未来更高的收入，债务负担只会越来越重。
居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在 2008 年美国的房贷危机中，每 4 套按揭贷款中就有 1 套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007 年至 2010 年，美国最穷的 20% 的人，净资产从平均 3 万美元下降到几乎为零。而最富的 20% 的人，净资产只下跌了不到 10%，从平均 320 万美元变成了 290 万美元，而且这种下跌非常短暂。2016 年，随着股市和房市的反弹，最富的 10% 的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了 16%。但收入底部的 50% 的人，实际财富被腰斩，回到了 1971 年的水平。40 年的积累，在一场危机后荡然无存。(20)
我国房价和居民债务的上涨虽然也会引发很多问题，但不太可能突发美国式的房贷和金融危机。首先，我国住房按揭首付比例一般高达 30%，而不像美国在金融危机前可以为零，所以银行风险小。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约按揭，损失掉自己的首付。2018 年末，我国个人住房贷款的不良率仅为 0.3%。(21)其次，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。2019 年末，我国住房按揭资产证券（RMBS）总量占按揭贷款的总量约 3%，而美国这个比率为 63%，这还不算基于这种证券的各种衍生产品。(22)再次，由于资本账户管制，外国资金很少参与我国的住房市场。综上所述，像美国那样由房价下跌引发大量按揭违约，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机，在我国不太可能会出现。
要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决之道还在于提高收入，尤其是中低收入人群的收入，鼓励他们到能提供更多机会和更高收入的地方去工作。让地区间的经济发展和收入差距成为低收入人群谋求发展的机会，而不是变成人口流动的障碍。
按照中国人民银行的调查数据，北京居民的户均总资产（不是净资产，未扣除房贷和其他负债）是 893 万元，上海是 807 万元，是新疆（128 万元）和吉林（142 万元）的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富（净资产）算在一起的话，按照上述中国人民银行的调查数据，2019 年最富有的 10% 的人占有总财富的 49%，而最穷的 40% 的人只占有总财富的 8%。(16)
房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。(17)2014—2017 年间，我国收入最低的 50% 的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。(18)自 2015 年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。根据中国人民银行关于支付体系运行情况的数据，2016—2018 年这三年，银行信用卡和借记卡内合计的应偿还信贷余额年均增幅接近 30%。2019 年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。
在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重。城镇居民的平均债务收入比约为 1.6，而年收入 6 万元以下的家庭债务收入比接近 3。资产最少的 20% 的家庭还会更多使用民间借贷，风险更大。(19)2020 年，随着蚂蚁金服上市被叫停，各种讨论年轻人“纵欲式消费”的文章在社交媒体上讨论热烈，都与消费类债务急升的大背景有关。这种依靠借债的消费无法持续，因为钱都被花掉了，没有形成未来更高的收入，债务负担只会越来越重。
居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在 2008 年美国的房贷危机中，每 4 套按揭贷款中就有 1 套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007 年至 2010 年，美国最穷的 20% 的人，净资产从平均 3 万美元下降到几乎为零。而最富的 20% 的人，净资产只下跌了不到 10%，从平均 320 万美元变成了 290 万美元，而且这种下跌非常短暂。2016 年，随着股市和房市的反弹，最富的 10% 的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了 16%。但收入底部的 50% 的人，实际财富被腰斩，回到了 1971 年的水平。40 年的积累，在一场危机后荡然无存。(20)
我国房价和居民债务的上涨虽然也会引发很多问题，但不太可能突发美国式的房贷和金融危机。首先，我国住房按揭首付比例一般高达 30%，而不像美国在金融危机前可以为零，所以银行风险小。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约按揭，损失掉自己的首付。2018 年末，我国个人住房贷款的不良率仅为 0.3%。(21)其次，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。2019 年末，我国住房按揭资产证券（RMBS）总量占按揭贷款的总量约 3%，而美国这个比率为 63%，这还不算基于这种证券的各种衍生产品。(22)再次，由于资本账户管制，外国资金很少参与我国的住房市场。综上所述，像美国那样由房价下跌引发大量按揭违约，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机，在我国不太可能会出现。
要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决之道还在于提高收入，尤其是中低收入人群的收入，鼓励他们到能提供更多机会和更高收入的地方去工作。让地区间的经济发展和收入差距成为低收入人群谋求发展的机会，而不是变成人口流动的障碍。