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实体企业投资需求不足
债务本身并不可怕，如果借来的钱能用好，投资形成的资产能增加未来收入，还债就不成问题。假如资金能被实体企业投资所吸纳，就不会流到房地产和金融行业去推升资产泡沫。然而在过去 40 年间，主要发达国家的投资占 GDP 的平均比重从 20 世纪 70 年代的 28% 下跌到了 20%。(21)一个原因是大公司把投资转移到了发展中国家（包括中国），制造业整体外迁。而制造业又是重资产和重投资的行业，所以国内制造业占比下降就推动了投资下降。同时，随着通信技术的发展，机器变得越来越智能化，需要运用大量软件和服务，而设备本身的相对价值越来越低。所以大量投资进入了所谓的“无形资产”和服务业，而服务业更依赖于人的集聚，也就推升了对特定地段的住房和社交空间（即各类商业地产）的需求。(22)
实体投资下降的另一个原因是发达国家经济的整体竞争性在减弱：行业集中度越来越高，大企业越变越大。理论上说，这不一定是坏事，若明星企业通过竞争击败对手、占据市场后依然锐意进取、积极创新，那么投资和生产率还会继续上升。然而实际情况是，美国各行业集中度的提高与企业规模的扩张，往往伴随着投资下降和生产率降低。(23)
大量资金的涌入增加了资金供给，而企业投资需求不足又降低了资金需求，所以发达国家的长期实际利率（扣除物价因素）在过去 40 年间一直稳步下降，如今基本为零。(24)因为缺乏能获得长期稳定收益的资产，各种短期投机便大行其道，所谓“金融创新”层出不穷，“房地产泡沫”一个接一个。金融危机之后，美联储常年的宽松货币政策让短期利率也变得极低，大企业便借机利用融资优势大肆购并小企业，进一步增加了行业集中度，降低了竞争。这种低利率环境也把大量追逐回报的资金推入了股市，推高了股价。而美国最富的 10% 的人掌握着 90% 的股市资产，贫富差距进一步拉大。(25)
这种情况也引起了我国政策制定者的警惕。2019 年，中国人民银行行长易纲指出：“在缺乏增长点的情况下，央行给银行体系提供流动性，但商业银行资金贷不出去，容易流向资产市场。放松货币条件总体上有利于资产持有者，超宽松的货币政策可能加剧财富分化，固化结构扭曲，使危机调整的过程更长。”(26)
债务本身并不可怕，如果借来的钱能用好，投资形成的资产能增加未来收入，还债就不成问题。假如资金能被实体企业投资所吸纳，就不会流到房地产和金融行业去推升资产泡沫。然而在过去 40 年间，主要发达国家的投资占 GDP 的平均比重从 20 世纪 70 年代的 28% 下跌到了 20%。(21)一个原因是大公司把投资转移到了发展中国家（包括中国），制造业整体外迁。而制造业又是重资产和重投资的行业，所以国内制造业占比下降就推动了投资下降。同时，随着通信技术的发展，机器变得越来越智能化，需要运用大量软件和服务，而设备本身的相对价值越来越低。所以大量投资进入了所谓的“无形资产”和服务业，而服务业更依赖于人的集聚，也就推升了对特定地段的住房和社交空间（即各类商业地产）的需求。(22)
实体投资下降的另一个原因是发达国家经济的整体竞争性在减弱：行业集中度越来越高，大企业越变越大。理论上说，这不一定是坏事，若明星企业通过竞争击败对手、占据市场后依然锐意进取、积极创新，那么投资和生产率还会继续上升。然而实际情况是，美国各行业集中度的提高与企业规模的扩张，往往伴随着投资下降和生产率降低。(23)
大量资金的涌入增加了资金供给，而企业投资需求不足又降低了资金需求，所以发达国家的长期实际利率（扣除物价因素）在过去 40 年间一直稳步下降，如今基本为零。(24)因为缺乏能获得长期稳定收益的资产，各种短期投机便大行其道，所谓“金融创新”层出不穷，“房地产泡沫”一个接一个。金融危机之后，美联储常年的宽松货币政策让短期利率也变得极低，大企业便借机利用融资优势大肆购并小企业，进一步增加了行业集中度，降低了竞争。这种低利率环境也把大量追逐回报的资金推入了股市，推高了股价。而美国最富的 10% 的人掌握着 90% 的股市资产，贫富差距进一步拉大。(25)
这种情况也引起了我国政策制定者的警惕。2019 年，中国人民银行行长易纲指出：“在缺乏增长点的情况下，央行给银行体系提供流动性，但商业银行资金贷不出去，容易流向资产市场。放松货币条件总体上有利于资产持有者，超宽松的货币政策可能加剧财富分化，固化结构扭曲，使危机调整的过程更长。”(26)
国际不平衡与国内不平等
金融自由化浪潮为借贷打开了方便之门，但如果没有大量资金涌入金融系统，借贷总量也难以增加。以美国为例，这些资金来源有二。其一，一些国家把钱借给了美国，比如我国就是美国最大的债主之一。其二，美国国内不平等急剧扩大，财富高度集中，富人有了更多花不完的钱可以借给穷人。
中国等东亚国家借钱给美国，与贸易不平衡有关。2018 年，中美双边贸易逆差约 4 000 亿美元，也就是说美国需要从全世界借入 4 000 亿美元来为它从中国额外的进口买单，其中最主要的债主就是中国和其他东亚国家。后者在 1997 年东亚金融危机中吃过美元储备不足的大亏，所以之后大量增加美元储备，买入美国国债或其他证券，相当于把钱借给了美国。这种现象被美联储前主席本·伯南克（Ben Bernanke）称为“全球储蓄过剩”。他认为这些钱流入美国后压低了美国利率，推动了房地产投机，是引发 2008 年全球金融危机的重要原因。
然而借钱给美国的还有欧洲，后者受美国金融危机冲击最大、损失也最大。美国各种金融“毒资产”的最大海外持有者并不在亚洲，而在欧洲。东亚借钱给美国与贸易不平衡有关，资金主要是单向流动。而欧洲和美国的贸易基本平衡，资金主要是双向流动：欧洲借钱给美国，美国也借钱给欧洲。这种资本流动总量虽巨大，但双向抵销后的净流量却不大。正是这种“净流量小”的假象掩盖了“总流量大”的风险。“你借我、我借你”的双向流动，让围绕“毒资产”的交易规模越滚越大，风险也越来越大。比如，一家德国银行可以在美国发行用美元计价的债券，借入美元，然后再用这些美元购买美国的房贷抵押证券，钱又流回了美国。这家银行的负债和资产业务都是美元业务，仿佛是一家美国银行，只不过总部设在德国罢了。类似的欧洲银行很多。金融危机前，跨大西洋的资本流动远多于跨太平洋资本流动。而在危机中，美联储为救市所发放的紧急贷款，实际上大部分给了欧洲银行。(16)
国际资本流入美国，也有美国自身的原因，否则为什么不流入其他国家？美元是全世界最重要的储备货币，以美元计价的金融资产也是最重要的投资标的，受到全球资金的追捧，所以美国可以用很低的利率从全球借钱。大量资本净流入美国，会加剧美国贸易逆差，因为外国人手里的美元也不是自己印出来的，而是把商品和服务卖给美国换来的。为保持美元的国际储备货币地位，美国的对外贸易可能需要常年保持逆差，以向世界提供更多美元。但持续的逆差会累积债务，最终威胁美元的储备货币地位，这个逻辑也被称为“特里芬悖论”。(17)所以如今的全球经济失衡，是贸易失衡和美元地位带来的资本流动失衡所共同造就的。
国际资本流入不是美国可贷资金增加的唯一原因，另一个重要原因是国内的贫富差距。如果全部财富集中在极少数人手中，富人就会有大量的闲置资金可以借贷，而大部分穷人则需要借钱生存，债务总量就会增加。假如一个国家只有两个人，每人需要消费 50 元才能活下去。若总产出 100 元被二人平分，那总消费就等于产出，既没有储蓄也没有负债。但若甲分得 100 元而乙分得 0 元，那甲就花 50 元存 50 元，乙就需要借 50 元，这个国家的储蓄率和负债率就都变成了 50%。
在大多数发达国家，过去 40 年国内贫富差距的扩大都伴随着国内债务水平的上升。(18)以美国为例：2015 年，最富有的 10% 的人占有将近一半的全部收入，而 40 年前只占 35%。换句话说，40 年前每生产 100 元，富人拿 35 元，其他人拿 65 元，但如今变成了对半分，富人从国民收入这块蛋糕里多切走了 15%。与这个收入转移幅度相比，常被政客们说起的中美双边贸易“巨额”逆差，2018 年只占美国 GDP 的 2% 不到。
如果不看每年收入的差距而看累积的财富差距的话，不平等就更加惊人。2015 年，美国最富有的 10% 的人占有了全部财富的 78%。(19)富人的钱花不完，消费远低于收入，就产生了大量储蓄。过去 40 年，美国国内最富有的 1% 的人的过剩储蓄，与伯南克所谓的由海外涌入美国的全球过剩储蓄，体量相当。(20)理论上讲，这些富人的储蓄可以借给国内，也可以借给国外。但事实上，美国国内资金并没有流出，反而有大量国际资本流入了美国，因此富人的储蓄必然是借给了国内的企业、政府或居民。然而在全球金融危机前的几十年，美国国内企业的投资不增反降，政府每年的赤字和借债也相对稳定，所以富人的储蓄实际上就是借给了其他居民（穷人），变成了他们的债务。
穷人借债主要是买房，因此富人的余钱也就通过银行等金融中介流向了房地产。金融危机前，美国银行业将近七成的贷款是按揭或其他房地产相关贷款。所以大部分银行并没有把社会闲散资金导向实体企业，变成生产性投资，而是充当了富人借钱给穷人买房的中介。这种金融服务的扩张，降低了资金配置效率，加大了风险。
这种金融资源“脱实向虚”的现象，在我国也引发了广泛关注。在 2019 年的上海“陆家嘴论坛”上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清就强调要提高资金使用效率，解决好“脱实向虚”问题，下大力气清理金融体系内部的空转资金。而且特别强调了房地产金融化的问题：“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”
金融自由化浪潮为借贷打开了方便之门，但如果没有大量资金涌入金融系统，借贷总量也难以增加。以美国为例，这些资金来源有二。其一，一些国家把钱借给了美国，比如我国就是美国最大的债主之一。其二，美国国内不平等急剧扩大，财富高度集中，富人有了更多花不完的钱可以借给穷人。
中国等东亚国家借钱给美国，与贸易不平衡有关。2018 年，中美双边贸易逆差约 4 000 亿美元，也就是说美国需要从全世界借入 4 000 亿美元来为它从中国额外的进口买单，其中最主要的债主就是中国和其他东亚国家。后者在 1997 年东亚金融危机中吃过美元储备不足的大亏，所以之后大量增加美元储备，买入美国国债或其他证券，相当于把钱借给了美国。这种现象被美联储前主席本·伯南克（Ben Bernanke）称为“全球储蓄过剩”。他认为这些钱流入美国后压低了美国利率，推动了房地产投机，是引发 2008 年全球金融危机的重要原因。
然而借钱给美国的还有欧洲，后者受美国金融危机冲击最大、损失也最大。美国各种金融“毒资产”的最大海外持有者并不在亚洲，而在欧洲。东亚借钱给美国与贸易不平衡有关，资金主要是单向流动。而欧洲和美国的贸易基本平衡，资金主要是双向流动：欧洲借钱给美国，美国也借钱给欧洲。这种资本流动总量虽巨大，但双向抵销后的净流量却不大。正是这种“净流量小”的假象掩盖了“总流量大”的风险。“你借我、我借你”的双向流动，让围绕“毒资产”的交易规模越滚越大，风险也越来越大。比如，一家德国银行可以在美国发行用美元计价的债券，借入美元，然后再用这些美元购买美国的房贷抵押证券，钱又流回了美国。这家银行的负债和资产业务都是美元业务，仿佛是一家美国银行，只不过总部设在德国罢了。类似的欧洲银行很多。金融危机前，跨大西洋的资本流动远多于跨太平洋资本流动。而在危机中，美联储为救市所发放的紧急贷款，实际上大部分给了欧洲银行。(16)
国际资本流入美国，也有美国自身的原因，否则为什么不流入其他国家？美元是全世界最重要的储备货币，以美元计价的金融资产也是最重要的投资标的，受到全球资金的追捧，所以美国可以用很低的利率从全球借钱。大量资本净流入美国，会加剧美国贸易逆差，因为外国人手里的美元也不是自己印出来的，而是把商品和服务卖给美国换来的。为保持美元的国际储备货币地位，美国的对外贸易可能需要常年保持逆差，以向世界提供更多美元。但持续的逆差会累积债务，最终威胁美元的储备货币地位，这个逻辑也被称为“特里芬悖论”。(17)所以如今的全球经济失衡，是贸易失衡和美元地位带来的资本流动失衡所共同造就的。
国际资本流入不是美国可贷资金增加的唯一原因，另一个重要原因是国内的贫富差距。如果全部财富集中在极少数人手中，富人就会有大量的闲置资金可以借贷，而大部分穷人则需要借钱生存，债务总量就会增加。假如一个国家只有两个人，每人需要消费 50 元才能活下去。若总产出 100 元被二人平分，那总消费就等于产出，既没有储蓄也没有负债。但若甲分得 100 元而乙分得 0 元，那甲就花 50 元存 50 元，乙就需要借 50 元，这个国家的储蓄率和负债率就都变成了 50%。
在大多数发达国家，过去 40 年国内贫富差距的扩大都伴随着国内债务水平的上升。(18)以美国为例：2015 年，最富有的 10% 的人占有将近一半的全部收入，而 40 年前只占 35%。换句话说，40 年前每生产 100 元，富人拿 35 元，其他人拿 65 元，但如今变成了对半分，富人从国民收入这块蛋糕里多切走了 15%。与这个收入转移幅度相比，常被政客们说起的中美双边贸易“巨额”逆差，2018 年只占美国 GDP 的 2% 不到。
如果不看每年收入的差距而看累积的财富差距的话，不平等就更加惊人。2015 年，美国最富有的 10% 的人占有了全部财富的 78%。(19)富人的钱花不完，消费远低于收入，就产生了大量储蓄。过去 40 年，美国国内最富有的 1% 的人的过剩储蓄，与伯南克所谓的由海外涌入美国的全球过剩储蓄，体量相当。(20)理论上讲，这些富人的储蓄可以借给国内，也可以借给国外。但事实上，美国国内资金并没有流出，反而有大量国际资本流入了美国，因此富人的储蓄必然是借给了国内的企业、政府或居民。然而在全球金融危机前的几十年，美国国内企业的投资不增反降，政府每年的赤字和借债也相对稳定，所以富人的储蓄实际上就是借给了其他居民（穷人），变成了他们的债务。
穷人借债主要是买房，因此富人的余钱也就通过银行等金融中介流向了房地产。金融危机前，美国银行业将近七成的贷款是按揭或其他房地产相关贷款。所以大部分银行并没有把社会闲散资金导向实体企业，变成生产性投资，而是充当了富人借钱给穷人买房的中介。这种金融服务的扩张，降低了资金配置效率，加大了风险。
这种金融资源“脱实向虚”的现象，在我国也引发了广泛关注。在 2019 年的上海“陆家嘴论坛”上，中国银行保险监督管理委员会主席郭树清就强调要提高资金使用效率，解决好“脱实向虚”问题，下大力气清理金融体系内部的空转资金。而且特别强调了房地产金融化的问题：“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”
资金供给与银行管制
资金供给的增加源于金融管制的放松。一方面，银行越做越大，创造的信贷越来越多；另一方面，金融创新和衍生品层出不穷，整个金融部门的规模和风险也越滚越大。
全球金融自由化浪潮始于 20 世纪 70 年代布雷顿森林体系的解体。在布雷顿森林体系下，各国货币以固定比例与美元挂钩，美元则以固定比例与黄金挂钩。要维持这一固定汇率体系，各国都需要充足的外汇储备去干预市场，防止汇率波动。所以国际资本流动的规模不能太大，否则就可能冲破某些国家的外汇储备，威胁整个体系。而要限制国际资本流动，就要限制国内银行放贷规模，否则借到钱的居民或企业就会增加消费品或投资品的进出口，过量的国际贸易和结算会引发过量的国际资本流动。
布雷顿森林体系解体后，发达国家之间实行了浮动汇率，放开了跨境资本流动。企业和居民既可以从本国银行借钱，也可以从外国银行借钱，所以单方面管控国内银行的信贷规模就没用了，于是各国纷纷放松了对银行和金融机构的业务限制，自由化浪潮席卷全球。但银行危机也随之而来。1980 年至 2010 年，全球发生了 153 次银行危机，平均每年 5 次。而在布雷顿森林体系下，1945 年至 1970 年，全球总共才发生了 2 次银行危机。纵观整个 19 世纪和“二战”之前，全球银行危机的频率都与国际资本流动规模高度相关。(8)
金融风险的核心是银行，历次金融危机几乎都伴随着银行危机。简单说来原因有四。(9)第一，银行规模大、杠杆高。美国银行业资产规模在 1950 年只占 GDP 的六成，而到了 2008 年全球金融危机之前已经超过了 GDP，且银行自有资本占资产规模的比重下降到了 5% 左右。换句话说，美国银行业在用 5 块钱的本钱做着 100 块钱的生意，平均杠杆率达到了 20 倍。理论上只要亏 5%，银行就蚀光了本。欧洲银行的杠杆率甚至更高，风险可想而知。(10)
第二，银行借进来的钱很多是短期的（比如活期存款），但贷出去的钱却大都是长期的（比如企业贷款），这种负债和资产的期限不匹配会带来流动性风险。一旦储户集中提取存款，银行贷出去的钱又不能立刻收回来，手里钱不够，会出大乱子。后来银行业引入了存款保险制度，承诺对个人存款进行保险，才缓解了挤提风险，但并没有完全解除。现代银行业务复杂，早已不是简单的存贷款机构，很多负债并非来自个人存款，而是来自货币基金和对冲基金，并不受存款保险制度保护。(11)一旦机构客户信心不足或急需流动性，也会形成挤提。
第三，银行信贷大都和房地产有关，常常与土地和房产价值一同起落，放大经济波动。银行因为杠杆率高，所以要特别防范风险，贷款往往要求抵押物。土地和房子就是最好的抵押物，不会消失也不会跑掉，价值稳定，潜在用途广，就算砸手里也不难转让出去。因此银行喜欢贷款给房地产企业，也喜欢做居民按揭。2012 年，英国的银行贷款中 79% 都和住房或商业地产有关，其中 65% 是按揭。美国的银行贷款中也有接近七成是按揭或其他房地产相关贷款。平均来看，欧美主要国家的银行信贷中将近六成都是按揭或不动产行业贷款。(12)所以房地产周期和银行信贷周期常常同步起伏，而这两个行业的杠杆率又都不低，也就进一步放大了经济波动。
土地价值顺着经济周期起落，繁荣时地价上涨，衰退时地价下跌。而以土地为抵押物的银行信贷也顺着土地价值起落：地价上涨，抵押物价值上行，银行利润上升，资本充足率也上升，更加愿意多放贷，为此不惜降低放贷标准，逐渐积累了风险。经济衰退时，上述过程逆转。所以银行很少雪中送炭，却常常晴天送伞，繁荣时慷慨解囊、助推经济过热，衰退时却捂紧口袋、加剧经济下行。举例来说，在 21 世纪初的爱尔兰，大量银行资金涌入房地产行业，刺激房价飞涨。金融危机前，爱尔兰房地产建设投资占 GDP 比重由 4% 升至 9%，建筑部门的就业人数也迅速增加。危机之后，房地产行业萎缩严重，急需周转资金，然而银行的信贷增速却从危机前的每年 20% 剧烈收缩至 1.3%，很多企业因缺乏资金而倒闭，失业率居高不下。(13)
第四，银行风险会传导到其他金融部门。比如银行可以把各种按揭贷款打包成一个证券组合，卖给其他金融机构。这种业务挫伤了银行信贷分析的积极性。如果银行借出去的钱转手就能打包卖给下家，那银行就不会在乎借钱的人是不是真的有能力还钱。击鼓传花的游戏，传的是什么东西并不重要，只要有人接盘就行。在 2008 年金融危机中，美国很多按揭贷款的质量很差，借款人根本没能力还钱，有人甚至用宠物的名字都能申请到按揭，所以这次危机也被称为“次贷危机”。
随着银行和其他金融机构之间的交易越来越多，整个金融部门的规模也越滚越大，成了经济中最大的部门。金融危机前，金融部门的增加值已经占到美国 GDP 的 8%。(14)频繁的金融活动并没有提高资本配置的效率，反而给经济带来了不必要的成本。过多的短期交易扩大了市场波动，挤压了实体经济的发展空间。资金和资源在金融体系内部空转，但实体经济的蛋糕却没有做大。而且大量金融交易都是业内互相“薅羊毛”，所以“军备竞赛”不断升级，大量投资硬件，高薪聘请人才，导致大量高学历人才放弃本专业而转投金融部门。(15)金融危机后，金融部门的过度繁荣引发了各界的反思和批评，也引发了“占领华尔街”之类的社会运动。
资金供给的增加源于金融管制的放松。一方面，银行越做越大，创造的信贷越来越多；另一方面，金融创新和衍生品层出不穷，整个金融部门的规模和风险也越滚越大。
全球金融自由化浪潮始于 20 世纪 70 年代布雷顿森林体系的解体。在布雷顿森林体系下，各国货币以固定比例与美元挂钩，美元则以固定比例与黄金挂钩。要维持这一固定汇率体系，各国都需要充足的外汇储备去干预市场，防止汇率波动。所以国际资本流动的规模不能太大，否则就可能冲破某些国家的外汇储备，威胁整个体系。而要限制国际资本流动，就要限制国内银行放贷规模，否则借到钱的居民或企业就会增加消费品或投资品的进出口，过量的国际贸易和结算会引发过量的国际资本流动。
布雷顿森林体系解体后，发达国家之间实行了浮动汇率，放开了跨境资本流动。企业和居民既可以从本国银行借钱，也可以从外国银行借钱，所以单方面管控国内银行的信贷规模就没用了，于是各国纷纷放松了对银行和金融机构的业务限制，自由化浪潮席卷全球。但银行危机也随之而来。1980 年至 2010 年，全球发生了 153 次银行危机，平均每年 5 次。而在布雷顿森林体系下，1945 年至 1970 年，全球总共才发生了 2 次银行危机。纵观整个 19 世纪和“二战”之前，全球银行危机的频率都与国际资本流动规模高度相关。(8)
金融风险的核心是银行，历次金融危机几乎都伴随着银行危机。简单说来原因有四。(9)第一，银行规模大、杠杆高。美国银行业资产规模在 1950 年只占 GDP 的六成，而到了 2008 年全球金融危机之前已经超过了 GDP，且银行自有资本占资产规模的比重下降到了 5% 左右。换句话说，美国银行业在用 5 块钱的本钱做着 100 块钱的生意，平均杠杆率达到了 20 倍。理论上只要亏 5%，银行就蚀光了本。欧洲银行的杠杆率甚至更高，风险可想而知。(10)
第二，银行借进来的钱很多是短期的（比如活期存款），但贷出去的钱却大都是长期的（比如企业贷款），这种负债和资产的期限不匹配会带来流动性风险。一旦储户集中提取存款，银行贷出去的钱又不能立刻收回来，手里钱不够，会出大乱子。后来银行业引入了存款保险制度，承诺对个人存款进行保险，才缓解了挤提风险，但并没有完全解除。现代银行业务复杂，早已不是简单的存贷款机构，很多负债并非来自个人存款，而是来自货币基金和对冲基金，并不受存款保险制度保护。(11)一旦机构客户信心不足或急需流动性，也会形成挤提。
第三，银行信贷大都和房地产有关，常常与土地和房产价值一同起落，放大经济波动。银行因为杠杆率高，所以要特别防范风险，贷款往往要求抵押物。土地和房子就是最好的抵押物，不会消失也不会跑掉，价值稳定，潜在用途广，就算砸手里也不难转让出去。因此银行喜欢贷款给房地产企业，也喜欢做居民按揭。2012 年，英国的银行贷款中 79% 都和住房或商业地产有关，其中 65% 是按揭。美国的银行贷款中也有接近七成是按揭或其他房地产相关贷款。平均来看，欧美主要国家的银行信贷中将近六成都是按揭或不动产行业贷款。(12)所以房地产周期和银行信贷周期常常同步起伏，而这两个行业的杠杆率又都不低，也就进一步放大了经济波动。
土地价值顺着经济周期起落，繁荣时地价上涨，衰退时地价下跌。而以土地为抵押物的银行信贷也顺着土地价值起落：地价上涨，抵押物价值上行，银行利润上升，资本充足率也上升，更加愿意多放贷，为此不惜降低放贷标准，逐渐积累了风险。经济衰退时，上述过程逆转。所以银行很少雪中送炭，却常常晴天送伞，繁荣时慷慨解囊、助推经济过热，衰退时却捂紧口袋、加剧经济下行。举例来说，在 21 世纪初的爱尔兰，大量银行资金涌入房地产行业，刺激房价飞涨。金融危机前，爱尔兰房地产建设投资占 GDP 比重由 4% 升至 9%，建筑部门的就业人数也迅速增加。危机之后，房地产行业萎缩严重，急需周转资金，然而银行的信贷增速却从危机前的每年 20% 剧烈收缩至 1.3%，很多企业因缺乏资金而倒闭，失业率居高不下。(13)
第四，银行风险会传导到其他金融部门。比如银行可以把各种按揭贷款打包成一个证券组合，卖给其他金融机构。这种业务挫伤了银行信贷分析的积极性。如果银行借出去的钱转手就能打包卖给下家，那银行就不会在乎借钱的人是不是真的有能力还钱。击鼓传花的游戏，传的是什么东西并不重要，只要有人接盘就行。在 2008 年金融危机中，美国很多按揭贷款的质量很差，借款人根本没能力还钱，有人甚至用宠物的名字都能申请到按揭，所以这次危机也被称为“次贷危机”。
随着银行和其他金融机构之间的交易越来越多，整个金融部门的规模也越滚越大，成了经济中最大的部门。金融危机前，金融部门的增加值已经占到美国 GDP 的 8%。(14)频繁的金融活动并没有提高资本配置的效率，反而给经济带来了不必要的成本。过多的短期交易扩大了市场波动，挤压了实体经济的发展空间。资金和资源在金融体系内部空转，但实体经济的蛋糕却没有做大。而且大量金融交易都是业内互相“薅羊毛”，所以“军备竞赛”不断升级，大量投资硬件，高薪聘请人才，导致大量高学历人才放弃本专业而转投金融部门。(15)金融危机后，金融部门的过度繁荣引发了各界的反思和批评，也引发了“占领华尔街”之类的社会运动。
第二节债台为何高筑：欧美的教训
债务源于人性：总想尽早满足欲望，又对未来盲目乐观，借钱时总觉得将来能还上。但人性亘古不变，债务周期却有起有落，每一次起伏都由特定的外部因素推动，这些因素会引发乐观情绪、刺激人们借债，也会增加资金供给、为借债大开方便之门。
20 世纪 80 年代以来欧美的政治经济环境，刺激了居民对房子的需求（第五章）。但买房的前提是银行愿意放贷，否则需求就无法转化为实际购买力。若只是借贷需求增加而资金供给不增加，那利息就会上涨，需求会被抑制，贷款数量和债务水平不一定会上升。居民和企业的债务规模，换个角度看也就是银行的信贷和资产规模。所以要理解债务的增长，首先要理解银行为什么会大量放贷。
债务源于人性：总想尽早满足欲望，又对未来盲目乐观，借钱时总觉得将来能还上。但人性亘古不变，债务周期却有起有落，每一次起伏都由特定的外部因素推动，这些因素会引发乐观情绪、刺激人们借债，也会增加资金供给、为借债大开方便之门。
20 世纪 80 年代以来欧美的政治经济环境，刺激了居民对房子的需求（第五章）。但买房的前提是银行愿意放贷，否则需求就无法转化为实际购买力。若只是借贷需求增加而资金供给不增加，那利息就会上涨，需求会被抑制，贷款数量和债务水平不一定会上升。居民和企业的债务规模，换个角度看也就是银行的信贷和资产规模。所以要理解债务的增长，首先要理解银行为什么会大量放贷。
第一节债务与经济衰退
经济的正常运行离不开债务。企业在卖出产品收到货款之前，需要先建设厂房，购买设备，支付工资，这些支出通常需要从银行贷款。个人买房也往往需要贷款，否则光靠一点点储蓄去全款买房，恐怕退休之前都买不起。政府也常需要借钱，否则无力建设周期长、投资大的基础设施。
债务关系让经济各部门之间的联系变得更加紧密，任何部门出问题都可能传导到其他部门，一石激起千层浪，形成系统风险。银行既贷款给个人，也贷款给企业。若有人不还房贷，银行就会出现坏账，需要压缩贷款；得不到贷款的企业就难以维持，需要减产裁员；于是更多人失去工作，还不上房贷；银行坏账进一步增加，不得不继续压缩贷款……如此，恶性循环便产生了。如果各部门负债都高，那应对冲击的资源和办法就不多，风吹草动就可能引发危机。这类危机往往来势汹汹，暴发和蔓延速度很快，原因有二。
第一，负债率高的经济中，资产价格的下跌往往迅猛。若债务太重，收入不够还本，甚至不够还息，就只能变卖资产，抛售的人多了，资产价格就会跳水。这种情况屡见不鲜。(2)2008—2009 年的美国次贷危机中，美国家庭房贷负担很重，很多人不得不卖房，房价不到一年就跌了两成。2011—2012 年，借钱炒房的“温州炒房团”和温州中小企业资金链断裂，导致房产纷纷被抛售，温州房价一年内跌了近三成。(3)2013—2014 年，内蒙古和晋陕等地的煤炭企业崩盘。很多煤老板曾在煤价上涨时大肆借债扩张，煤价大跌后无力还债，大幅折价变卖豪车和房产。
第二，资产价格下跌会引起信贷收缩，导致资金链断裂。借债往往需要抵押物（如房产和煤矿），若抵押物价值跳水，债权人（通常是银行）坏账就会飙升，不得不大幅缩减甚至干脆中止新增信贷，导致债务人借不到钱，资金链断裂，业务难以为继。2004—2008 年，爱尔兰经济过热，信贷供给年均增速为 20%。2009 年，美国次贷危机波及爱尔兰，银行业出现危机，2009—2013 年信贷增速剧烈收缩至 1.3%，导致大量企业资金链断裂。(4)在 2011—2012 年的温州民间借贷危机中，一些人跑路逃债，信任危机迅速发酵，所有人都捂紧钱包，信用良好的人也借不到钱。可见债务危机往往也会殃及那些债务水平健康的部门，形成连锁反应，造成地区性甚至全国范围的经济衰退。
一个部门的负债对应着另一个部门的资产。债务累积或“加杠杆”的过程，就是人与人之间商业往来增加的过程，会推动经济繁荣。而债务紧缩或“去杠杆”也就是商业活动减少的过程，会带来经济衰退。举例来说，若房价下跌，老百姓感觉变穷了，就会勒紧裤腰带、压缩消费。东西卖不出去，企业收入减少，就难以还债，债务负担过高的企业就会破产，银行会出现坏账，压缩贷款，哪怕好企业的日子也更紧了。这个过程中物价和工资会下跌（通货紧缩），而欠的钱会因为物价下跌变得更值钱了，实际债务负担就更重了。(5)
发达国家经济中最重要的组成部分是消费，对经济影响很大。美国的消费约占 GDP 七成，2008 年的全球金融危机中消费大幅下挫，成了经济衰退的主要推手。危机之前房价越高的州，老百姓债务负担越重，消费下降也越多，经济衰退越严重。在欧洲，2008 年之前房价涨幅越大的国家，居民债务负担越重，危机中消费下降也越多。(6)
债务带来的经济衰退还会加剧不平等（第五章），因为债务危机对穷人和富人的打击高度不对称。这种不对称源于债的特性，即法律优先保护债权人的索赔权，而欠债的无论是公司还是个人，即使破产也要清算偿债。以按揭为例，穷人因为收入低，买房借债的负担也重，房价一旦下跌，需要先承担损失，直到承担不起破产了，损失才转到银行及其债主或股东，后者往往是更富的人。换句话说，债务常常把风险集中到承受能力最弱的穷人身上。一个比较极端的例子是西班牙。在大多数国家，还不起房贷的人可以宣布破产，银行把房子收走，也就两清了。但在西班牙，哪怕房主把房子给了银行并宣布破产，也只能免于偿还按揭利息，本金仍然要偿还，否则累计的罚金和负债将一直存在，会上失信名单，很难正常生活。在金融危机中，这项法律引起了社会的不满和动荡，开锁匠和警察拒绝配合银行驱逐房主。破产了也消不掉的债成了沉重的负担：全球金融危机爆发五年后，西班牙是全球经济衰退最严重的国家之一。(7)
经济的正常运行离不开债务。企业在卖出产品收到货款之前，需要先建设厂房，购买设备，支付工资，这些支出通常需要从银行贷款。个人买房也往往需要贷款，否则光靠一点点储蓄去全款买房，恐怕退休之前都买不起。政府也常需要借钱，否则无力建设周期长、投资大的基础设施。
债务关系让经济各部门之间的联系变得更加紧密，任何部门出问题都可能传导到其他部门，一石激起千层浪，形成系统风险。银行既贷款给个人，也贷款给企业。若有人不还房贷，银行就会出现坏账，需要压缩贷款；得不到贷款的企业就难以维持，需要减产裁员；于是更多人失去工作，还不上房贷；银行坏账进一步增加，不得不继续压缩贷款……如此，恶性循环便产生了。如果各部门负债都高，那应对冲击的资源和办法就不多，风吹草动就可能引发危机。这类危机往往来势汹汹，暴发和蔓延速度很快，原因有二。
第一，负债率高的经济中，资产价格的下跌往往迅猛。若债务太重，收入不够还本，甚至不够还息，就只能变卖资产，抛售的人多了，资产价格就会跳水。这种情况屡见不鲜。(2)2008—2009 年的美国次贷危机中，美国家庭房贷负担很重，很多人不得不卖房，房价不到一年就跌了两成。2011—2012 年，借钱炒房的“温州炒房团”和温州中小企业资金链断裂，导致房产纷纷被抛售，温州房价一年内跌了近三成。(3)2013—2014 年，内蒙古和晋陕等地的煤炭企业崩盘。很多煤老板曾在煤价上涨时大肆借债扩张，煤价大跌后无力还债，大幅折价变卖豪车和房产。
第二，资产价格下跌会引起信贷收缩，导致资金链断裂。借债往往需要抵押物（如房产和煤矿），若抵押物价值跳水，债权人（通常是银行）坏账就会飙升，不得不大幅缩减甚至干脆中止新增信贷，导致债务人借不到钱，资金链断裂，业务难以为继。2004—2008 年，爱尔兰经济过热，信贷供给年均增速为 20%。2009 年，美国次贷危机波及爱尔兰，银行业出现危机，2009—2013 年信贷增速剧烈收缩至 1.3%，导致大量企业资金链断裂。(4)在 2011—2012 年的温州民间借贷危机中，一些人跑路逃债，信任危机迅速发酵，所有人都捂紧钱包，信用良好的人也借不到钱。可见债务危机往往也会殃及那些债务水平健康的部门，形成连锁反应，造成地区性甚至全国范围的经济衰退。
一个部门的负债对应着另一个部门的资产。债务累积或“加杠杆”的过程，就是人与人之间商业往来增加的过程，会推动经济繁荣。而债务紧缩或“去杠杆”也就是商业活动减少的过程，会带来经济衰退。举例来说，若房价下跌，老百姓感觉变穷了，就会勒紧裤腰带、压缩消费。东西卖不出去，企业收入减少，就难以还债，债务负担过高的企业就会破产，银行会出现坏账，压缩贷款，哪怕好企业的日子也更紧了。这个过程中物价和工资会下跌（通货紧缩），而欠的钱会因为物价下跌变得更值钱了，实际债务负担就更重了。(5)
发达国家经济中最重要的组成部分是消费，对经济影响很大。美国的消费约占 GDP 七成，2008 年的全球金融危机中消费大幅下挫，成了经济衰退的主要推手。危机之前房价越高的州，老百姓债务负担越重，消费下降也越多，经济衰退越严重。在欧洲，2008 年之前房价涨幅越大的国家，居民债务负担越重，危机中消费下降也越多。(6)
债务带来的经济衰退还会加剧不平等（第五章），因为债务危机对穷人和富人的打击高度不对称。这种不对称源于债的特性，即法律优先保护债权人的索赔权，而欠债的无论是公司还是个人，即使破产也要清算偿债。以按揭为例，穷人因为收入低，买房借债的负担也重，房价一旦下跌，需要先承担损失，直到承担不起破产了，损失才转到银行及其债主或股东，后者往往是更富的人。换句话说，债务常常把风险集中到承受能力最弱的穷人身上。一个比较极端的例子是西班牙。在大多数国家，还不起房贷的人可以宣布破产，银行把房子收走，也就两清了。但在西班牙，哪怕房主把房子给了银行并宣布破产，也只能免于偿还按揭利息，本金仍然要偿还，否则累计的罚金和负债将一直存在，会上失信名单，很难正常生活。在金融危机中，这项法律引起了社会的不满和动荡，开锁匠和警察拒绝配合银行驱逐房主。破产了也消不掉的债成了沉重的负担：全球金融危机爆发五年后，西班牙是全球经济衰退最严重的国家之一。(7)
第一节房价与居民债务 1994 年分税制改革（第二章）是很多重大经济现象的分水岭，也是城市化模式的分水岭。1994 年之前实行财政包干制，促进了乡镇企业的崛起，为工业化打下了基础，但农民离土不离乡，大多就地加入乡镇企业，没有大量向城市移民。分税制改革后，乡镇企业式微，农民工大潮开始形成。从图 5-1 中可以清楚地看到，城镇常住人口自 1995 年起加速上涨，城市化逐渐进入了以“土地财政”和“土地金融”为主要推手的阶段。这种模式的关键是房价，所以城市化的矛盾焦点也是房价。房价短期内受很多因素影响，…
对收入差距的容忍度
收入差距不可能完全消除，但社会也无法承受过大的差距所带来的剧烈冲突，因此必须把不平等控制在可容忍的范围之内。影响不平等容忍程度的因素有很多，其中最重要的是经济增速，因为经济增速下降首先冲击的是穷人收入。不妨想象正在排队的两队人，富人队伍前进得比穷人快，但穷人队伍也在不停前进，所以排队的穷人相对来说比较有耐心。但如果穷人的队伍完全静止不动，哪怕富人队伍的前进速度也减慢了，困在原地的穷人也会很快失去耐心而骚动起来。这种现象被称为“隧道效应”（tunnel effect），形容隧道中两条车道一动一静时，静的那条的焦虑和难耐。(40)
上文提到，1988 年以来，我国城镇居民中高收入群体的实际收入（扣除物价因素）增长了约 13 倍，低收入群体和中等收入群体的收入也分别增长了 6 倍和 9 倍。在“经济蛋糕”膨胀的过程中，虽然高收入群体切走了更大一块，但所有人分到的蛋糕都比以前大多了，因此暂时可以容忍贫富差距拉大。美国情况则不同，自 20 世纪 70 年代以来，穷人（收入最低的 50%）的实际收入完全没有增长，中产（收入居中的 40%）的收入近 40 年的累积增幅不过区区 35%，而富人（收入最高的 10%）的收入却增长了 2.5 倍。因此社会越来越无法容忍贫富差距。2008 年的全球金融危机让穷人财富大幅缩水，贫富差距进一步扩大，引发了“占领华尔街运动”，之后特朗普当选，美国政治和社会的分裂越来越严重。
另一个影响不平等容忍度的因素是人群的相似性。改革开放前后，绝大多数中国人的生活经历都比较相似，或者在农村的集体生产队干活，或者在城镇的单位上班。在这种情况下，有些人先富起来可能会给另一些人带来希望：“既然大家都差不多，那我也可以，也有机会。”20 世纪 90 年代很多人“下海”发了财，而其他人在羡慕之余也有些不屑：“他们哪里比我强？我要去的话我也行，只不过我不想罢了。”但如果贫富差距中参杂了人种、肤色、种姓等因素，那人们感受就不一样了。这些因素无法靠努力改变，所以穷人就更容易愤怒和绝望。最近这些年，美国种族冲突加剧，根本原因之一就是黑人的贫困。黑人家庭的收入中位数不及白人的六成，且这种差距可能一代代延续下去。一个出身贫困（父母家庭收入属于最低的 20%）的白人，“逆袭”成为富人（同代家庭收入最高的 20%）的概率是 10.6%，而继续贫困下去的概率是 29%。但对一个出身贫困的黑人来说，“逆袭”的概率只有区区 2.5%，但继续贫困的概率却高达 37%。(41)
家庭观念也会影响对不平等的容忍度。在家庭观念强的地方，如果子女发展得好、有出息，自己的生活就算是有了保障，对贫富差距容忍度也会比较高，毕竟下一代还能赶上。而影响子女收入最重要的因素就是经济增长的大环境。我国的“70 后”和“80 后”中绝大多数人的收入都超过父辈。若父母属于收入最低的 40% 人群，子女收入超过父母的概率接近九成；即便父母属于收入居中的 40% 人群，子女超越的概率也有七成。这种情况很像美国的“战后黄金一代”。美国的“40 后”和“50 后”收入超越父母的概率很接近我国的“70 后”和“80 后”。但到了美国的“80 后”，这概率就低多了：如果父母是穷人（收入最低的 40%），子女超越的概率还不到六成；若父母是中产（收入居中的 40%），子女超越的概率仅四成。(42)
总的来说，经济增长与贫富差距之间的关系非常复杂。经济学中有一条非常有名的“库兹涅茨曲线”，宣称收入不平等程度会随着经济增长先上升而后下降，呈现出“倒 U 形”模式。这条在 20 世纪 50 年代声名大噪的曲线，其实不过是一些欧美国家在“二战”前后那段特殊时期中的特例。一旦把时间拉长、样本扩大，数据中呈现的往往不是“倒 U 形”，而是贫富差距不断起起伏伏的“波浪形”。(43)造成这些起落的因素很多，既有内部的也有外部的，既有经济的也有政治的。并没有什么神秘的经济力量会自动降低收入不平等，“先富带动后富”也不会自然发生，而需要政策的干预。不断扩大的不平等会让社会付出沉重的代价，必须小心谨慎地对待。(44)
收入差距不可能完全消除，但社会也无法承受过大的差距所带来的剧烈冲突，因此必须把不平等控制在可容忍的范围之内。影响不平等容忍程度的因素有很多，其中最重要的是经济增速，因为经济增速下降首先冲击的是穷人收入。不妨想象正在排队的两队人，富人队伍前进得比穷人快，但穷人队伍也在不停前进，所以排队的穷人相对来说比较有耐心。但如果穷人的队伍完全静止不动，哪怕富人队伍的前进速度也减慢了，困在原地的穷人也会很快失去耐心而骚动起来。这种现象被称为“隧道效应”（tunnel effect），形容隧道中两条车道一动一静时，静的那条的焦虑和难耐。(40)
上文提到，1988 年以来，我国城镇居民中高收入群体的实际收入（扣除物价因素）增长了约 13 倍，低收入群体和中等收入群体的收入也分别增长了 6 倍和 9 倍。在“经济蛋糕”膨胀的过程中，虽然高收入群体切走了更大一块，但所有人分到的蛋糕都比以前大多了，因此暂时可以容忍贫富差距拉大。美国情况则不同，自 20 世纪 70 年代以来，穷人（收入最低的 50%）的实际收入完全没有增长，中产（收入居中的 40%）的收入近 40 年的累积增幅不过区区 35%，而富人（收入最高的 10%）的收入却增长了 2.5 倍。因此社会越来越无法容忍贫富差距。2008 年的全球金融危机让穷人财富大幅缩水，贫富差距进一步扩大，引发了“占领华尔街运动”，之后特朗普当选，美国政治和社会的分裂越来越严重。
另一个影响不平等容忍度的因素是人群的相似性。改革开放前后，绝大多数中国人的生活经历都比较相似，或者在农村的集体生产队干活，或者在城镇的单位上班。在这种情况下，有些人先富起来可能会给另一些人带来希望：“既然大家都差不多，那我也可以，也有机会。”20 世纪 90 年代很多人“下海”发了财，而其他人在羡慕之余也有些不屑：“他们哪里比我强？我要去的话我也行，只不过我不想罢了。”但如果贫富差距中参杂了人种、肤色、种姓等因素，那人们感受就不一样了。这些因素无法靠努力改变，所以穷人就更容易愤怒和绝望。最近这些年，美国种族冲突加剧，根本原因之一就是黑人的贫困。黑人家庭的收入中位数不及白人的六成，且这种差距可能一代代延续下去。一个出身贫困（父母家庭收入属于最低的 20%）的白人，“逆袭”成为富人（同代家庭收入最高的 20%）的概率是 10.6%，而继续贫困下去的概率是 29%。但对一个出身贫困的黑人来说，“逆袭”的概率只有区区 2.5%，但继续贫困的概率却高达 37%。(41)
家庭观念也会影响对不平等的容忍度。在家庭观念强的地方，如果子女发展得好、有出息，自己的生活就算是有了保障，对贫富差距容忍度也会比较高，毕竟下一代还能赶上。而影响子女收入最重要的因素就是经济增长的大环境。我国的“70 后”和“80 后”中绝大多数人的收入都超过父辈。若父母属于收入最低的 40% 人群，子女收入超过父母的概率接近九成；即便父母属于收入居中的 40% 人群，子女超越的概率也有七成。这种情况很像美国的“战后黄金一代”。美国的“40 后”和“50 后”收入超越父母的概率很接近我国的“70 后”和“80 后”。但到了美国的“80 后”，这概率就低多了：如果父母是穷人（收入最低的 40%），子女超越的概率还不到六成；若父母是中产（收入居中的 40%），子女超越的概率仅四成。(42)
总的来说，经济增长与贫富差距之间的关系非常复杂。经济学中有一条非常有名的“库兹涅茨曲线”，宣称收入不平等程度会随着经济增长先上升而后下降，呈现出“倒 U 形”模式。这条在 20 世纪 50 年代声名大噪的曲线，其实不过是一些欧美国家在“二战”前后那段特殊时期中的特例。一旦把时间拉长、样本扩大，数据中呈现的往往不是“倒 U 形”，而是贫富差距不断起起伏伏的“波浪形”。(43)造成这些起落的因素很多，既有内部的也有外部的，既有经济的也有政治的。并没有什么神秘的经济力量会自动降低收入不平等，“先富带动后富”也不会自然发生，而需要政策的干预。不断扩大的不平等会让社会付出沉重的代价，必须小心谨慎地对待。(44)
房价与居民债务风险
按照中国人民银行的调查数据，北京居民的户均总资产（不是净资产，未扣除房贷和其他负债）是 893 万元，上海是 807 万元，是新疆（128 万元）和吉林（142 万元）的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富（净资产）算在一起的话，按照上述中国人民银行的调查数据，2019 年最富有的 10% 的人占有总财富的 49%，而最穷的 40% 的人只占有总财富的 8%。(16)
房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。(17)2014—2017 年间，我国收入最低的 50% 的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。(18)自 2015 年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。根据中国人民银行关于支付体系运行情况的数据，2016—2018 年这三年，银行信用卡和借记卡内合计的应偿还信贷余额年均增幅接近 30%。2019 年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。
在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重。城镇居民的平均债务收入比约为 1.6，而年收入 6 万元以下的家庭债务收入比接近 3。资产最少的 20% 的家庭还会更多使用民间借贷，风险更大。(19)2020 年，随着蚂蚁金服上市被叫停，各种讨论年轻人“纵欲式消费”的文章在社交媒体上讨论热烈，都与消费类债务急升的大背景有关。这种依靠借债的消费无法持续，因为钱都被花掉了，没有形成未来更高的收入，债务负担只会越来越重。
居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在 2008 年美国的房贷危机中，每 4 套按揭贷款中就有 1 套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007 年至 2010 年，美国最穷的 20% 的人，净资产从平均 3 万美元下降到几乎为零。而最富的 20% 的人，净资产只下跌了不到 10%，从平均 320 万美元变成了 290 万美元，而且这种下跌非常短暂。2016 年，随着股市和房市的反弹，最富的 10% 的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了 16%。但收入底部的 50% 的人，实际财富被腰斩，回到了 1971 年的水平。40 年的积累，在一场危机后荡然无存。(20)
我国房价和居民债务的上涨虽然也会引发很多问题，但不太可能突发美国式的房贷和金融危机。首先，我国住房按揭首付比例一般高达 30%，而不像美国在金融危机前可以为零，所以银行风险小。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约按揭，损失掉自己的首付。2018 年末，我国个人住房贷款的不良率仅为 0.3%。(21)其次，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。2019 年末，我国住房按揭资产证券（RMBS）总量占按揭贷款的总量约 3%，而美国这个比率为 63%，这还不算基于这种证券的各种衍生产品。(22)再次，由于资本账户管制，外国资金很少参与我国的住房市场。综上所述，像美国那样由房价下跌引发大量按揭违约，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机，在我国不太可能会出现。
要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决之道还在于提高收入，尤其是中低收入人群的收入，鼓励他们到能提供更多机会和更高收入的地方去工作。让地区间的经济发展和收入差距成为低收入人群谋求发展的机会，而不是变成人口流动的障碍。
按照中国人民银行的调查数据，北京居民的户均总资产（不是净资产，未扣除房贷和其他负债）是 893 万元，上海是 807 万元，是新疆（128 万元）和吉林（142 万元）的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富（净资产）算在一起的话，按照上述中国人民银行的调查数据，2019 年最富有的 10% 的人占有总财富的 49%，而最穷的 40% 的人只占有总财富的 8%。(16)
房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。(17)2014—2017 年间，我国收入最低的 50% 的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。(18)自 2015 年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。根据中国人民银行关于支付体系运行情况的数据，2016—2018 年这三年，银行信用卡和借记卡内合计的应偿还信贷余额年均增幅接近 30%。2019 年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。
在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重。城镇居民的平均债务收入比约为 1.6，而年收入 6 万元以下的家庭债务收入比接近 3。资产最少的 20% 的家庭还会更多使用民间借贷，风险更大。(19)2020 年，随着蚂蚁金服上市被叫停，各种讨论年轻人“纵欲式消费”的文章在社交媒体上讨论热烈，都与消费类债务急升的大背景有关。这种依靠借债的消费无法持续，因为钱都被花掉了，没有形成未来更高的收入，债务负担只会越来越重。
居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在 2008 年美国的房贷危机中，每 4 套按揭贷款中就有 1 套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007 年至 2010 年，美国最穷的 20% 的人，净资产从平均 3 万美元下降到几乎为零。而最富的 20% 的人，净资产只下跌了不到 10%，从平均 320 万美元变成了 290 万美元，而且这种下跌非常短暂。2016 年，随着股市和房市的反弹，最富的 10% 的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了 16%。但收入底部的 50% 的人，实际财富被腰斩，回到了 1971 年的水平。40 年的积累，在一场危机后荡然无存。(20)
我国房价和居民债务的上涨虽然也会引发很多问题，但不太可能突发美国式的房贷和金融危机。首先，我国住房按揭首付比例一般高达 30%，而不像美国在金融危机前可以为零，所以银行风险小。除非房价暴跌幅度超过首付比例，否则居民不会违约按揭，损失掉自己的首付。2018 年末，我国个人住房贷款的不良率仅为 0.3%。(21)其次，住房按揭形成的信贷资产，没有被层层嵌套金融衍生品，在金融体系中来回翻滚，规模和风险被放大几十倍。2019 年末，我国住房按揭资产证券（RMBS）总量占按揭贷款的总量约 3%，而美国这个比率为 63%，这还不算基于这种证券的各种衍生产品。(22)再次，由于资本账户管制，外国资金很少参与我国的住房市场。综上所述，像美国那样由房价下跌引发大量按揭违约，并触发衍生品连锁雪崩，再通过金融市场扩散至全球的危机，在我国不太可能会出现。
要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决之道还在于提高收入，尤其是中低收入人群的收入，鼓励他们到能提供更多机会和更高收入的地方去工作。让地区间的经济发展和收入差距成为低收入人群谋求发展的机会，而不是变成人口流动的障碍。
房价与居民债务：我国的情况
2008 年之后的 10 年，我国房价急速上涨，按揭总量越来越大，居民债务负担上涨了 3 倍多（图 5-2）。2018 年末，居民债务占 GDP 的比重约为 54%，虽仍低于美国的 76%，但已接近德国和日本。根据中国人民银行的信贷总量数据，居民债务中有 53% 是住房贷款，24% 是各类消费贷（如车贷）。(13)这一数据可能还低估了与买房相关的债务。实际上一些消费贷也被用来买了房，比如违规用于购房首付。而且人民银行的数据还无法统计到民间借贷等非正规渠道。

图 5-2 居民债务占 GDP 比重
数据来源：IMF 全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。
图 5-2 中债务负担的分母是 GDP，这一比率常用于跨国比较，但它低估了居民的实际债务负担。还债不能用抽象的 GDP，必须用实实在在的收入。2019 年末，中国人民银行调查统计司调查了全国 3 万余户城镇居民（农民负债率一般较低，大多没有房贷）的收入和债务情况。接近六成家庭有负债，平均债务收入比为 1.6，也就是说债务相当于 1.6 倍的家庭年收入。这个负担不低，接近美国。2000 年，美国家庭负债收入比约为 1.5，2008 全球金融危机前飙升至 2.1，之后回落到 1.7 左右。(14)
根据中国人民银行的这项调查，城镇居民 2019 年的负债中有 76% 是房贷。而从资产端看，城镇居民的主要财产也就是房子。房产占了家庭资产的近七成，其中六成是住房，一成是商铺。而在美国居民的财富中，72% 是金融资产，房产占比不到 28%。(15)中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视以及美国对股市的重视。
总体看来，我国居民的债务负担不低，且仍在快速上升。最主要的原因是房价上涨。居民债务的攀升已然影响到了消费。以买车为例，这是房子之外最贵的消费品类，对宏观经济非常重要，约占我国社会商品零售总额的 10%。车是典型的奢侈品，需求收入弹性很大，收入增加时需求大增，收入减少时需求大减。随着居民债务增加，每月还债后的可支配收入减少，所以经济形势一旦变差，买车需求就会大减。我国家用轿车市场经历了多年高速增长，2018 年的私家车数量是 2005 年的 14 倍。但是从 2018 年下半年开始，“贸易战”升级，未来经济形势不确定性增大，轿车销量开始下降，一直到 2019 年底，几乎每个月同比都在下降。在新冠肺炎疫情影响之下，2020 年 2 月份的销量同比下跌八成，3 月份同比下跌四成，各地于是纷纷出台刺激汽车消费的政策。
2008 年之后的 10 年，我国房价急速上涨，按揭总量越来越大，居民债务负担上涨了 3 倍多（图 5-2）。2018 年末，居民债务占 GDP 的比重约为 54%，虽仍低于美国的 76%，但已接近德国和日本。根据中国人民银行的信贷总量数据，居民债务中有 53% 是住房贷款，24% 是各类消费贷（如车贷）。(13)这一数据可能还低估了与买房相关的债务。实际上一些消费贷也被用来买了房，比如违规用于购房首付。而且人民银行的数据还无法统计到民间借贷等非正规渠道。

图 5-2 居民债务占 GDP 比重
数据来源：IMF 全球债务数据库。此处债务仅包括银行贷款和债券。
图 5-2 中债务负担的分母是 GDP，这一比率常用于跨国比较，但它低估了居民的实际债务负担。还债不能用抽象的 GDP，必须用实实在在的收入。2019 年末，中国人民银行调查统计司调查了全国 3 万余户城镇居民（农民负债率一般较低，大多没有房贷）的收入和债务情况。接近六成家庭有负债，平均债务收入比为 1.6，也就是说债务相当于 1.6 倍的家庭年收入。这个负担不低，接近美国。2000 年，美国家庭负债收入比约为 1.5，2008 全球金融危机前飙升至 2.1，之后回落到 1.7 左右。(14)
根据中国人民银行的这项调查，城镇居民 2019 年的负债中有 76% 是房贷。而从资产端看，城镇居民的主要财产也就是房子。房产占了家庭资产的近七成，其中六成是住房，一成是商铺。而在美国居民的财富中，72% 是金融资产，房产占比不到 28%。(15)中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产。这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视以及美国对股市的重视。
总体看来，我国居民的债务负担不低，且仍在快速上升。最主要的原因是房价上涨。居民债务的攀升已然影响到了消费。以买车为例，这是房子之外最贵的消费品类，对宏观经济非常重要，约占我国社会商品零售总额的 10%。车是典型的奢侈品，需求收入弹性很大，收入增加时需求大增，收入减少时需求大减。随着居民债务增加，每月还债后的可支配收入减少，所以经济形势一旦变差，买车需求就会大减。我国家用轿车市场经历了多年高速增长，2018 年的私家车数量是 2005 年的 14 倍。但是从 2018 年下半年开始，“贸易战”升级，未来经济形势不确定性增大，轿车销量开始下降，一直到 2019 年底，几乎每个月同比都在下降。在新冠肺炎疫情影响之下，2020 年 2 月份的销量同比下跌八成，3 月份同比下跌四成，各地于是纷纷出台刺激汽车消费的政策。
房价与居民债务：欧美的经验和教训
居民债务主要来自买房，房价越高，按揭就越高，债务负担也就越重。各国房价上涨都是因为供不应求，一来城市化过程中住房需求不断增加；二来土地和银行按揭的供给都受政治因素影响。
在西方，“自有住房”其实是个比较新的现象，“二战”之前，大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国，1900—1940 年的自有住房率也就 45% 左右。“二战”后这一比率才开始增长，到 2008 年全球金融危机之前达到 68%。英国也差不多，“二战”前的自有住房率基本在 30%，战后才开始增长，全球金融危机前达到 70%。(7)正因为在很长一段时间里英美大部分人都租房，所以主流经济学教材在讲述供需原理时，几乎都会用房租管制举例。1998 年，我第一次了解到房租管制，就是在斯蒂格利茨的《经济学》教科书中。逻辑虽容易理解，但并没有直观感受，因为当时我认识的人很少有租房的，农民有宅基地，城里人有单位分房。城市住房成为全民热议的话题，也是个新现象。
欧美自有住房率不断上升，有两个后果。第一是对待房子的态度变化。对租房族来说，房子就是个住的地方，但对房主来说，房子是最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升，房产成了国民财富中最重要的组成部分。1950 年至 2010 年，英国房产价值占国民财富的比例从 36% 上升到 57%，法国从 28% 升到 61%，德国从 28% 升到 57%，美国从 38% 升到 42%。(8)第二个变化是随着房主越来越多，得益于房价上涨的人就越来越多。所以政府为讨好这部分选民，不愿让房价下跌。无房者也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府于是顺水推舟，降低了买房的首付门槛和按揭利率。
美国房地产市场和选举政治紧密相关。美国的收入不平等从 20 世纪七八十年代开始迅速扩大，造成了很多政治问题。而推行根本性的教育或税制等方面的改革，政治阻力很大，且难以在短期见效。相比之下，借钱给穷人买房就容易多了，既能缓解穷人的不满，让人人都有机会实现“美国梦”，又能抬高房价，让房主的财富也增加，拉动他们消费，创造更多就业，可谓一举多得。于是政府开始利用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）公司（以下简称“两房”）来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款，相当于借钱给银行发放更多按揭。(9)1995 年，克林顿政府规定“两房”支持低收入者的房贷要占到总资产的 42%。2000 年，也就是克林顿执政的最后一年，这一比率提高到 50%。2004 年，小布什政府将这一比率进一步提高到 56%。(10)“两房”也乐此不疲，因为给穷人的贷款利润较高，风险又似乎很低。此外，对购房首付的管制也越来越松。2008 年全球金融危机前很多房贷的首付为零，引发了投机狂潮，推动房价大涨。根据 Case-Shiller 房价指数，2002 年至 2007 年，美国房价平均涨了将近 60%。危机之后，房价从 2007 年的最高点一直下跌到 2012 年，累积跌幅 27%，之后逐步回升，2016 年才又回到十年前的高点。
房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担，进而抑制消费。消费占美国 GDP 的七成，全球金融危机中消费大幅下挫，把经济推向衰退。危机前房价越高的地区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重，失业率越高。(11)欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在 2008 年之前也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重（绝大多数债务是房贷），危机中消费下降也越多。(12)
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。
居民债务主要来自买房，房价越高，按揭就越高，债务负担也就越重。各国房价上涨都是因为供不应求，一来城市化过程中住房需求不断增加；二来土地和银行按揭的供给都受政治因素影响。
在西方，“自有住房”其实是个比较新的现象，“二战”之前，大部分人并没有自己的房子。哪怕在人少地多的美国，1900—1940 年的自有住房率也就 45% 左右。“二战”后这一比率才开始增长，到 2008 年全球金融危机之前达到 68%。英国也差不多，“二战”前的自有住房率基本在 30%，战后才开始增长，全球金融危机前达到 70%。(7)正因为在很长一段时间里英美大部分人都租房，所以主流经济学教材在讲述供需原理时，几乎都会用房租管制举例。1998 年，我第一次了解到房租管制，就是在斯蒂格利茨的《经济学》教科书中。逻辑虽容易理解，但并没有直观感受，因为当时我认识的人很少有租房的，农民有宅基地，城里人有单位分房。城市住房成为全民热议的话题，也是个新现象。
欧美自有住房率不断上升，有两个后果。第一是对待房子的态度变化。对租房族来说，房子就是个住的地方，但对房主来说，房子是最重要的资产。随着房子数量和价格的攀升，房产成了国民财富中最重要的组成部分。1950 年至 2010 年，英国房产价值占国民财富的比例从 36% 上升到 57%，法国从 28% 升到 61%，德国从 28% 升到 57%，美国从 38% 升到 42%。(8)第二个变化是随着房主越来越多，得益于房价上涨的人就越来越多。所以政府为讨好这部分选民，不愿让房价下跌。无房者也想尽快买房，赶上房价上涨的财富快车，政府于是顺水推舟，降低了买房的首付门槛和按揭利率。
美国房地产市场和选举政治紧密相关。美国的收入不平等从 20 世纪七八十年代开始迅速扩大，造成了很多政治问题。而推行根本性的教育或税制等方面的改革，政治阻力很大，且难以在短期见效。相比之下，借钱给穷人买房就容易多了，既能缓解穷人的不满，让人人都有机会实现“美国梦”，又能抬高房价，让房主的财富也增加，拉动他们消费，创造更多就业，可谓一举多得。于是政府开始利用房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）公司（以下简称“两房”）来支持穷人贷款买房。“两房”可以买入银行的按揭贷款，相当于借钱给银行发放更多按揭。(9)1995 年，克林顿政府规定“两房”支持低收入者的房贷要占到总资产的 42%。2000 年，也就是克林顿执政的最后一年，这一比率提高到 50%。2004 年，小布什政府将这一比率进一步提高到 56%。(10)“两房”也乐此不疲，因为给穷人的贷款利润较高，风险又似乎很低。此外，对购房首付的管制也越来越松。2008 年全球金融危机前很多房贷的首付为零，引发了投机狂潮，推动房价大涨。根据 Case-Shiller 房价指数，2002 年至 2007 年，美国房价平均涨了将近 60%。危机之后，房价从 2007 年的最高点一直下跌到 2012 年，累积跌幅 27%，之后逐步回升，2016 年才又回到十年前的高点。
房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担，进而抑制消费。消费占美国 GDP 的七成，全球金融危机中消费大幅下挫，把经济推向衰退。危机前房价越高的地区，危机中消费下降越多，经济衰退也越严重，失业率越高。(11)欧洲情况也大致如此。大多数欧洲国家在 2008 年之前也经历了长达十年的房价上涨。涨幅越大的国家居民债务负担越重（绝大多数债务是房贷），危机中消费下降也越多。(12)
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。
房价与土地供需
现代经济集聚效应很强，经济活动及就业越来越向大城市集中。随着收入增长和生活水平提高，人们高价竞争城市住房。这种需求压力是否会推升房价，取决于房屋和住宅用地供给是否灵活。若政策严重限制了供给，房价上涨就快。一个地区的土地面积虽然固定，但建造住宅的用地指标可以调整；同一块住宅开发用地上，容积率和绿化面积也可以调整。(1)这些调整都受政策的影响。美国虽然是土地私有制，但城市建设和用地规划也要受政府管制。比如旧金山对新建住房的管制就特别严格，所以即使在 20 世纪 90 年代房价也不便宜。在 21 世纪初的房地产投机大潮中，旧金山的住房建设指标并没有增加，房价于是飙升。再比如亚特兰大，住房建设指标能够灵活调整，因此虽然也有大量人口涌入，但房价一直比较稳定。(2)
我国的城市化速度很快，居民收入增长的速度也很快，所以住房需求和房价上涨很快。按照国家统计局的数据，自 1998 年住房商品化改革以来，全国商品房均价在 20 年间涨了 4.2 倍。但各地涨幅大不相同。三四线城市在 2015 年实行货币化棚改（见第六章）之前，房价涨幅和当地人均收入涨幅差不多；但在二线城市，房价就比人均收入涨得快了；到了一线城市，房价涨幅远远超过了收入：2015 年之前的十年间，北、上、广、深房价翻了两番，年均增速 13%。(3)
地区房价差异的主要原因是供需失衡。人口大量涌入的大城市，居住用地的供给速度远赶不上人口增长。2006 年至 2014 年，500 万人和 1 000 万人以上的大城市城区人口增量占全国城区人口增量的近四成，但居住用地增量才占全国增量的两成，房价自然快速上涨。而在 300 万人以下尤其是 100 万人以下的小城市中，居住用地增量比城镇人口增量更快，房价自然涨不上去。从地理分布上看，东部地区的城镇人口要比用地增速高出近 10%，住房十分紧张；而西部和东北地区则反过来，建设用地指标增加得比人口快。(4)
中国对建设用地指标实行严格管理，每年的新增指标由中央分配到省，再由省分配到地方。这些指标无法跨省交易，所以即使面对大量人口流入，东部也无法从西部调剂用地指标。2003 年后的十年间，为了支持西部大开发并限制大城市人口规模，用地指标和土地供给不但没有向人口大量流入的东部倾斜，反而更加向中西部和中小城市倾斜。2003 年，中西部土地供给面积占全国新增供给的比重不足三成，2014 年上升到了六成。2002 年，中小城市建成区面积占全国的比重接近一半，2013 年上升到了 64%。(5)土地流向与人口流向背道而驰，地区间房价差距因此越拉越大。
然而这种土地倾斜政策并不能改变人口流向，人还是不断向东部沿海和大城市集聚。这些地区不仅房价一直在涨，大学的高考录取分数也一直在涨。中西部房价虽低，但年轻人还是愿意到房价高的东部，因为那里有更多的工作机会和资源。倾斜的土地政策并没有留住人口，也很难留住其他资源。很多资本利用了西部的优惠政策和廉价土地，套取了资源，又回流到东部去“炒”房地产，没在西部留下可持续发展的经济实体，只给当地留下了一堆债务和一片空荡荡的工业园区。
建设用地指标不能在全国交易，土地使用效率很难提高。地方政府招商引资竞争虽然激烈，也经常以土地作为手段，却很难持续提高土地资源利用效率。发达地区土地需求旺盛，地价大涨，本应增加用地指标，既满足需求也抑制地价。但因为土地分配受制于行政边界，结果却是欠发达地区能以超低价格（甚至免费）大量供应土地。这种“东边干旱，西边浇水”的模式需要改革。2020 年，中央提出要对建设用地指标的跨区域流转进行改革，探索建立全国性建设用地指标跨区域交易机制（见第二节），已是针对这一情况的改革尝试。(6)
现代经济集聚效应很强，经济活动及就业越来越向大城市集中。随着收入增长和生活水平提高，人们高价竞争城市住房。这种需求压力是否会推升房价，取决于房屋和住宅用地供给是否灵活。若政策严重限制了供给，房价上涨就快。一个地区的土地面积虽然固定，但建造住宅的用地指标可以调整；同一块住宅开发用地上，容积率和绿化面积也可以调整。(1)这些调整都受政策的影响。美国虽然是土地私有制，但城市建设和用地规划也要受政府管制。比如旧金山对新建住房的管制就特别严格，所以即使在 20 世纪 90 年代房价也不便宜。在 21 世纪初的房地产投机大潮中，旧金山的住房建设指标并没有增加，房价于是飙升。再比如亚特兰大，住房建设指标能够灵活调整，因此虽然也有大量人口涌入，但房价一直比较稳定。(2)
我国的城市化速度很快，居民收入增长的速度也很快，所以住房需求和房价上涨很快。按照国家统计局的数据，自 1998 年住房商品化改革以来，全国商品房均价在 20 年间涨了 4.2 倍。但各地涨幅大不相同。三四线城市在 2015 年实行货币化棚改（见第六章）之前，房价涨幅和当地人均收入涨幅差不多；但在二线城市，房价就比人均收入涨得快了；到了一线城市，房价涨幅远远超过了收入：2015 年之前的十年间，北、上、广、深房价翻了两番，年均增速 13%。(3)
地区房价差异的主要原因是供需失衡。人口大量涌入的大城市，居住用地的供给速度远赶不上人口增长。2006 年至 2014 年，500 万人和 1 000 万人以上的大城市城区人口增量占全国城区人口增量的近四成，但居住用地增量才占全国增量的两成，房价自然快速上涨。而在 300 万人以下尤其是 100 万人以下的小城市中，居住用地增量比城镇人口增量更快，房价自然涨不上去。从地理分布上看，东部地区的城镇人口要比用地增速高出近 10%，住房十分紧张；而西部和东北地区则反过来，建设用地指标增加得比人口快。(4)
中国对建设用地指标实行严格管理，每年的新增指标由中央分配到省，再由省分配到地方。这些指标无法跨省交易，所以即使面对大量人口流入，东部也无法从西部调剂用地指标。2003 年后的十年间，为了支持西部大开发并限制大城市人口规模，用地指标和土地供给不但没有向人口大量流入的东部倾斜，反而更加向中西部和中小城市倾斜。2003 年，中西部土地供给面积占全国新增供给的比重不足三成，2014 年上升到了六成。2002 年，中小城市建成区面积占全国的比重接近一半，2013 年上升到了 64%。(5)土地流向与人口流向背道而驰，地区间房价差距因此越拉越大。
然而这种土地倾斜政策并不能改变人口流向，人还是不断向东部沿海和大城市集聚。这些地区不仅房价一直在涨，大学的高考录取分数也一直在涨。中西部房价虽低，但年轻人还是愿意到房价高的东部，因为那里有更多的工作机会和资源。倾斜的土地政策并没有留住人口，也很难留住其他资源。很多资本利用了西部的优惠政策和廉价土地，套取了资源，又回流到东部去“炒”房地产，没在西部留下可持续发展的经济实体，只给当地留下了一堆债务和一片空荡荡的工业园区。
建设用地指标不能在全国交易，土地使用效率很难提高。地方政府招商引资竞争虽然激烈，也经常以土地作为手段，却很难持续提高土地资源利用效率。发达地区土地需求旺盛，地价大涨，本应增加用地指标，既满足需求也抑制地价。但因为土地分配受制于行政边界，结果却是欠发达地区能以超低价格（甚至免费）大量供应土地。这种“东边干旱，西边浇水”的模式需要改革。2020 年，中央提出要对建设用地指标的跨区域流转进行改革，探索建立全国性建设用地指标跨区域交易机制（见第二节），已是针对这一情况的改革尝试。(6)
第一节房价与居民债务
1994 年分税制改革（第二章）是很多重大经济现象的分水岭，也是城市化模式的分水岭。1994 年之前实行财政包干制，促进了乡镇企业的崛起，为工业化打下了基础，但农民离土不离乡，大多就地加入乡镇企业，没有大量向城市移民。分税制改革后，乡镇企业式微，农民工大潮开始形成。从图 5-1 中可以清楚地看到，城镇常住人口自 1995 年起加速上涨，城市化逐渐进入了以“土地财政”和“土地金融”为主要推手的阶段。这种模式的关键是房价，所以城市化的矛盾焦点也是房价。房价短期内受很多因素影响，但中长期主要由供求决定。无论是发达国家还是发展中国家，房屋供需都与人口结构密切相关，因为年轻人是买房主力。年轻人大都流入经济发达城市，但这些城市的土地供应又受政策限制，因此房屋供需矛盾突出，房价居高不下。
1994 年分税制改革（第二章）是很多重大经济现象的分水岭，也是城市化模式的分水岭。1994 年之前实行财政包干制，促进了乡镇企业的崛起，为工业化打下了基础，但农民离土不离乡，大多就地加入乡镇企业，没有大量向城市移民。分税制改革后，乡镇企业式微，农民工大潮开始形成。从图 5-1 中可以清楚地看到，城镇常住人口自 1995 年起加速上涨，城市化逐渐进入了以“土地财政”和“土地金融”为主要推手的阶段。这种模式的关键是房价，所以城市化的矛盾焦点也是房价。房价短期内受很多因素影响，但中长期主要由供求决定。无论是发达国家还是发展中国家，房屋供需都与人口结构密切相关，因为年轻人是买房主力。年轻人大都流入经济发达城市，但这些城市的土地供应又受政策限制，因此房屋供需矛盾突出，房价居高不下。
这世界是一个巨大的草台班子 这是一篇关于“过程”与“结果”的讨论，也是一篇关于社会秩序的认知和猜想。这个社会是一个结果，而每个结果，其成因都十分复杂。我们不清楚这些现象背后到底有多少原因或本质，但我们确定一件事情： 这世界是一个巨大的草台班子，它并不如你我想象中那样秩序井然。 秩序井然，严丝合缝，只能是定律与真理。只要是人就会有过错，而且错误频率有可能远比我们想象中的要高。 有些东西我们能够预料：材料的寿命，人才的流动和培养等等。它们不能称为过错，而是一些结构性的、无法改变的损耗。将这些计划在内是我们应有的考虑。…
这世界是一个巨大的草台班子
这是一篇关于“过程”与“结果”的讨论，也是一篇关于社会秩序的认知和猜想。这个社会是一个结果，而每个结果，其成因都十分复杂。我们不清楚这些现象背后到底有多少原因或本质，但我们确定一件事情：
这世界是一个巨大的草台班子，它并不如你我想象中那样秩序井然。
秩序井然，严丝合缝，只能是定律与真理。只要是人就会有过错，而且错误频率有可能远比我们想象中的要高。
有些东西我们能够预料：材料的寿命，人才的流动和培养等等。它们不能称为过错，而是一些结构性的、无法改变的损耗。将这些计划在内是我们应有的考虑。
然而，有时这一点，人们都做不到——大多数人期望任何事情，包括人们的行为都如同柏拉图的《理想国》那般，完美无缺。这在另一些事情上表现得尤为明显。
所有人都知道，有麻烦找警察，但我们没有想过警察其实有时候也想报警，然后就此撒手不管，因为有时候处理那些事情真的非常麻烦；我们印象中，法律极其威严，严格执行着公平与正义，是所有人的救世主，然而法院和检察院在涉及到权贵时也经常和稀泥，怕惹祸上身，拿制度当挡箭牌，无限延期；人们举报某些人，大多情况下都是忍无可忍，希望纪委监委或有关部门按职责严肃处理，以儆效尤，但人们一般不会考虑到那些执行公平正义的人们，也只是一群人，他们可能也不想上班。
为什么会产生这么大的偏差？
或许只是因为，我们潜意识里，把所有的职业都当成了一个事件处理机器，而并非是一个人。
我们坐公交车，目的只有一个：希望自己能够安全到达目的地。大多数时候，我们确实能够达到此目的。但少数情况，我们遇见司机绕路去接自己的孩子，或者帮别人带个什么东西，甚至只是简单去上个洗手间，我们都大为光火，心生厌烦。
这在医疗相关体系的表现上尤为明显。
医生诊断疾病时，需要有证据，但这些证据，患者往往并不关心——拔牙为什么需要查血？未免太麻烦了一点。这背后不仅仅是医院的创收目标，也还有凝血的考虑。如果患者并未告知凝血功能障碍（例如血友病和血小板减少症等等），后果不堪设想。
肚子疼是一千多种疾病发作的症状，明确发病器官才能进一步收缩疾病范围。但这些，患者并不关心。多数患者都希望医生“望闻问切”一番，然后马上开药，药到病除，每一个额外的（对医生来说是必要的）附加诊断环节，都是患者的负担（典型的便是医学影像）。毕竟我们来医院就是为了这个目的。
经过艰难的诊断，终于明确了疾病，接下来便是开药。例如阿托品八大作用，用于其中一个作用时其他七个作用便全是副反应。副反应只是不良反应其中的一种，而医生不仅仅需要考虑不良反应，还需要考虑药动学的首过消除、血药浓度、年龄所导致的代谢能力，药效学的配伍禁忌等等很多东西。
医学和药学已经尽全力减少副反应的发生。然而大多数患者希望能够服用一种靶向药，只治病，不影响其他生理活动——不想嗜睡、精力减退或是拉肚子而影响正常生活。
一说起来，道理很多时候我们都明白，但置身情景中时，却意识不到自身会做出如此的期望。
这还是最理想的情况——因为它建立在“我们所面见的人合格称职并且极为专业”的基础上。考试 60 分的人和考试 100 分的人，都叫医生。当然一次测试并不能代表什么，而这是另一个话题了。
我们理想中的医生，是 100 分，而现实中的所有医生，只能往下减分。
医学的每一个环节对患者来说都是一个 Black Box，这对任何学科其实都成立，但医学的专业壁垒尤为明显。这是好事，也是糟糕的事情。
上面只是一个现象，并不是本质。每个人的能力本就有差异。生活得越久，我们似乎越来越容易忘记：并不是每个人都 Overqualified，任何东西都要学习，人天生其实是白板，什么也不懂。我们的教育在某些领域，确实成效不好——每个人似乎都会用打印机、会用刀叉吃牛排，也都知道怎样算税退税、计算专项附加扣除，更不用说似乎每个人都广泛了解交通规则一类的常识。但实际上，有人已经被质问了无数次：“怎么不会开车？”
我们已经接受了从“事情能够得到完美处理”到“人的水平参差不齐”这样巨大的落差，然而后面还紧跟着“意外情况”和“主观意愿”。
希望得到处理的事情发生了，极为专业的人也到齐了。然而，他们可能会因为着急赶路，忘带了仪器，或者到场了才发现耗材不够。这些无关于他们的专业素养，是每个人都会发生的情况。世界上总有意外发生。
人们想到最少的就是“主观意愿”，但在这上面发生的例外却最多。
济南军区某装甲旅的一场红蓝实兵对抗演练，红军因嫌麻烦没有带平时没有用的自救木，结果陷入淤泥中无法自救导致全旅被歼。军事演练，条件到位；人民解放军，人员专业；陷入淤泥，正常情况，预案有准备；最后因为麻烦，一念灭门。
人们要求真理与证明，于是要求证据，进而要求报告和程序。然而，一份司法鉴定报告，我们无法保证它背后是否经过推杯换盏，甚至无法保证它是否经过程序。同理，我们无法保证我们接触的数据是否有“编撰”或是“传抄有误”一类的现象。
我们只能指望甚至只能祈祷，我们手上的这些资料确乎是“履职所得”。
“投资人的钱，不是钱。”“上市前的股票 10 元一股，上市后 80 元一股。”“太麻烦了，你直接代签吧。”“再去找他得跑一千多公里，你按自己的手印就可以了，不会出事的。”“我哪知道他天生缺 G6PD，概率太小了，溶血真的不怪我。”“上面要求三天之内把这个案子破了，平时的手段就不要用了。”“我很理解你，另外，作为心理治疗师，我听见你的这些话有些生气。”“你买错型号了，这型号厂里的机器根本上不上去。”……
这个世界是一个巨大的草台班子。世界并不如你我想象中那样秩序井然。归根究底，我们是人，不是处理程序，神圣的永远是人，而不是职业。成也人性，败也人性。
我们都生活在别人的过程里，而非仅仅存在于结果中。每一个人都容易对他人八分的判断，形成十分的依赖。但我们应该有警惕心，应该有“不那么完美”的思想准备。
这世界不仅有着“人力水平”、“意外情况”和“主观意愿”，还有事件本身的性质：如“不做即惩罚”的义务、“做了即惩罚”的法律、“不做不惩罚”的道德、“做了不惩罚”的尽职免责。
这个世界很复杂，我们所了解的事情只有一件：这个世界，确乎有着自身的秩序，但从来没有井然有序。
在这篇文章的最后，笔者最后暴言一句：连同笔者一起，每个人都是草台班子其中的一员，因为我们绝大多数人都不曾认真思考过。
我们不会思考，我们本身的思考方式是否有问题：横向发散还是纵向推进？有没有哪里没有考虑到？我是否还可以从这个点扩张开？
举例为之：我是否可以设计一个流程或程序减少当前的失误或重复工作量？这件事还有没有其他解决方案？自己的惯性使然真的是最好的选择吗？当前的困难是“刚穿衣服时必定感受到的冷”还是“直接跑到了南极所带来的冷”？我是否征求过别人的意见？这件事是不是有其他我没有考虑过的角度？……
这世界是一个巨大的草台班子，在这过家家般的游戏中，愿你我都能活成自己梦想中的样子。
南国微雪 Miyuki
2024 年 2 月 11 日
#文章 #吐槽 #感触 #奇思妙想 #静默思念 #私货
这是一篇关于“过程”与“结果”的讨论，也是一篇关于社会秩序的认知和猜想。这个社会是一个结果，而每个结果，其成因都十分复杂。我们不清楚这些现象背后到底有多少原因或本质，但我们确定一件事情：
这世界是一个巨大的草台班子，它并不如你我想象中那样秩序井然。
秩序井然，严丝合缝，只能是定律与真理。只要是人就会有过错，而且错误频率有可能远比我们想象中的要高。
有些东西我们能够预料：材料的寿命，人才的流动和培养等等。它们不能称为过错，而是一些结构性的、无法改变的损耗。将这些计划在内是我们应有的考虑。
然而，有时这一点，人们都做不到——大多数人期望任何事情，包括人们的行为都如同柏拉图的《理想国》那般，完美无缺。这在另一些事情上表现得尤为明显。
所有人都知道，有麻烦找警察，但我们没有想过警察其实有时候也想报警，然后就此撒手不管，因为有时候处理那些事情真的非常麻烦；我们印象中，法律极其威严，严格执行着公平与正义，是所有人的救世主，然而法院和检察院在涉及到权贵时也经常和稀泥，怕惹祸上身，拿制度当挡箭牌，无限延期；人们举报某些人，大多情况下都是忍无可忍，希望纪委监委或有关部门按职责严肃处理，以儆效尤，但人们一般不会考虑到那些执行公平正义的人们，也只是一群人，他们可能也不想上班。
为什么会产生这么大的偏差？
或许只是因为，我们潜意识里，把所有的职业都当成了一个事件处理机器，而并非是一个人。
我们坐公交车，目的只有一个：希望自己能够安全到达目的地。大多数时候，我们确实能够达到此目的。但少数情况，我们遇见司机绕路去接自己的孩子，或者帮别人带个什么东西，甚至只是简单去上个洗手间，我们都大为光火，心生厌烦。
这在医疗相关体系的表现上尤为明显。
医生诊断疾病时，需要有证据，但这些证据，患者往往并不关心——拔牙为什么需要查血？未免太麻烦了一点。这背后不仅仅是医院的创收目标，也还有凝血的考虑。如果患者并未告知凝血功能障碍（例如血友病和血小板减少症等等），后果不堪设想。
肚子疼是一千多种疾病发作的症状，明确发病器官才能进一步收缩疾病范围。但这些，患者并不关心。多数患者都希望医生“望闻问切”一番，然后马上开药，药到病除，每一个额外的（对医生来说是必要的）附加诊断环节，都是患者的负担（典型的便是医学影像）。毕竟我们来医院就是为了这个目的。
经过艰难的诊断，终于明确了疾病，接下来便是开药。例如阿托品八大作用，用于其中一个作用时其他七个作用便全是副反应。副反应只是不良反应其中的一种，而医生不仅仅需要考虑不良反应，还需要考虑药动学的首过消除、血药浓度、年龄所导致的代谢能力，药效学的配伍禁忌等等很多东西。
医学和药学已经尽全力减少副反应的发生。然而大多数患者希望能够服用一种靶向药，只治病，不影响其他生理活动——不想嗜睡、精力减退或是拉肚子而影响正常生活。
一说起来，道理很多时候我们都明白，但置身情景中时，却意识不到自身会做出如此的期望。
这还是最理想的情况——因为它建立在“我们所面见的人合格称职并且极为专业”的基础上。考试 60 分的人和考试 100 分的人，都叫医生。当然一次测试并不能代表什么，而这是另一个话题了。
我们理想中的医生，是 100 分，而现实中的所有医生，只能往下减分。
医学的每一个环节对患者来说都是一个 Black Box，这对任何学科其实都成立，但医学的专业壁垒尤为明显。这是好事，也是糟糕的事情。
上面只是一个现象，并不是本质。每个人的能力本就有差异。生活得越久，我们似乎越来越容易忘记：并不是每个人都 Overqualified，任何东西都要学习，人天生其实是白板，什么也不懂。我们的教育在某些领域，确实成效不好——每个人似乎都会用打印机、会用刀叉吃牛排，也都知道怎样算税退税、计算专项附加扣除，更不用说似乎每个人都广泛了解交通规则一类的常识。但实际上，有人已经被质问了无数次：“怎么不会开车？”
我们已经接受了从“事情能够得到完美处理”到“人的水平参差不齐”这样巨大的落差，然而后面还紧跟着“意外情况”和“主观意愿”。
希望得到处理的事情发生了，极为专业的人也到齐了。然而，他们可能会因为着急赶路，忘带了仪器，或者到场了才发现耗材不够。这些无关于他们的专业素养，是每个人都会发生的情况。世界上总有意外发生。
人们想到最少的就是“主观意愿”，但在这上面发生的例外却最多。
济南军区某装甲旅的一场红蓝实兵对抗演练，红军因嫌麻烦没有带平时没有用的自救木，结果陷入淤泥中无法自救导致全旅被歼。军事演练，条件到位；人民解放军，人员专业；陷入淤泥，正常情况，预案有准备；最后因为麻烦，一念灭门。
人们要求真理与证明，于是要求证据，进而要求报告和程序。然而，一份司法鉴定报告，我们无法保证它背后是否经过推杯换盏，甚至无法保证它是否经过程序。同理，我们无法保证我们接触的数据是否有“编撰”或是“传抄有误”一类的现象。
我们只能指望甚至只能祈祷，我们手上的这些资料确乎是“履职所得”。
“投资人的钱，不是钱。”“上市前的股票 10 元一股，上市后 80 元一股。”“太麻烦了，你直接代签吧。”“再去找他得跑一千多公里，你按自己的手印就可以了，不会出事的。”“我哪知道他天生缺 G6PD，概率太小了，溶血真的不怪我。”“上面要求三天之内把这个案子破了，平时的手段就不要用了。”“我很理解你，另外，作为心理治疗师，我听见你的这些话有些生气。”“你买错型号了，这型号厂里的机器根本上不上去。”……
这个世界是一个巨大的草台班子。世界并不如你我想象中那样秩序井然。归根究底，我们是人，不是处理程序，神圣的永远是人，而不是职业。成也人性，败也人性。
我们都生活在别人的过程里，而非仅仅存在于结果中。每一个人都容易对他人八分的判断，形成十分的依赖。但我们应该有警惕心，应该有“不那么完美”的思想准备。
这世界不仅有着“人力水平”、“意外情况”和“主观意愿”，还有事件本身的性质：如“不做即惩罚”的义务、“做了即惩罚”的法律、“不做不惩罚”的道德、“做了不惩罚”的尽职免责。
这个世界很复杂，我们所了解的事情只有一件：这个世界，确乎有着自身的秩序，但从来没有井然有序。
在这篇文章的最后，笔者最后暴言一句：连同笔者一起，每个人都是草台班子其中的一员，因为我们绝大多数人都不曾认真思考过。
我们不会思考，我们本身的思考方式是否有问题：横向发散还是纵向推进？有没有哪里没有考虑到？我是否还可以从这个点扩张开？
举例为之：我是否可以设计一个流程或程序减少当前的失误或重复工作量？这件事还有没有其他解决方案？自己的惯性使然真的是最好的选择吗？当前的困难是“刚穿衣服时必定感受到的冷”还是“直接跑到了南极所带来的冷”？我是否征求过别人的意见？这件事是不是有其他我没有考虑过的角度？……
这世界是一个巨大的草台班子，在这过家家般的游戏中，愿你我都能活成自己梦想中的样子。
南国微雪 Miyuki
2024 年 2 月 11 日
#文章 #吐槽 #感触 #奇思妙想 #静默思念 #私货
愿好运降临彼身。
modifié：已经过期了。
modifié：已经过期了。
补充
这支编舞是我曾经一个老师所在的团队一起编出来的。
我原来先看过他们现场的表演版，最后获了亚军。冠军不出意外应该是纯粹用身体表达《孤注一掷》的那个团队。
现场版说实话我没看懂，我只觉得歌选得很好，动作很美。但是他们讲了什么核心内容，我没看懂。
很久之后，我看了这支舞剪辑的视频，就是这个，他们在川西的高原上拍。穿着和那天表演一样的衣服。
我还是没看懂，不过觉得更漂亮了。
今天随到了《凄美地》这首歌，觉得很熟悉，电光火石之间想起了这支舞，翻了半天，又看了一遍。
结合《凄美地》的歌词，这支舞让我很震撼。
受限于舞蹈的表现形式，中间多半有大齐舞，但是这个不影响，从为数不多有意义的队形变换来看，舞蹈想表达的和歌曲一个意思。
衣服也是选的和大地一个颜色。
推荐一看，《凄美地》歌也很好听。
不过也不强求，毕竟 60M 的视频确实太大了。
祝愿各位订阅者也能找到心中的那片凄美地，在那片理想的地方，虽然痛苦，但是仍然一直在追寻着什么重要之物，最后能与重要的人紧紧相拥。
说个题外话，他们部分场景那个滤镜，下意识让我以为相机镜头或者 CMOS 上面有灰尘……
版权声明©：本编舞版权属于 HappyFeet大脚舞室。
#推荐 #舞蹈
这支编舞是我曾经一个老师所在的团队一起编出来的。
我原来先看过他们现场的表演版，最后获了亚军。冠军不出意外应该是纯粹用身体表达《孤注一掷》的那个团队。
现场版说实话我没看懂，我只觉得歌选得很好，动作很美。但是他们讲了什么核心内容，我没看懂。
很久之后，我看了这支舞剪辑的视频，就是这个，他们在川西的高原上拍。穿着和那天表演一样的衣服。
我还是没看懂，不过觉得更漂亮了。
今天随到了《凄美地》这首歌，觉得很熟悉，电光火石之间想起了这支舞，翻了半天，又看了一遍。
结合《凄美地》的歌词，这支舞让我很震撼。
受限于舞蹈的表现形式，中间多半有大齐舞，但是这个不影响，从为数不多有意义的队形变换来看，舞蹈想表达的和歌曲一个意思。
衣服也是选的和大地一个颜色。
推荐一看，《凄美地》歌也很好听。
不过也不强求，毕竟 60M 的视频确实太大了。
祝愿各位订阅者也能找到心中的那片凄美地，在那片理想的地方，虽然痛苦，但是仍然一直在追寻着什么重要之物，最后能与重要的人紧紧相拥。
版权声明©：本编舞版权属于 HappyFeet大脚舞室。
#推荐 #舞蹈